장기임대주택 등록에 의한 절세효과
사업자를 내고 임대업(소형 오피스텔 다수) 중인데 매년 오르는 보유세를 감당하기 어려워서 주임사를 등록해야하나 고민중입니다. 4년 단기는 사라지고 10년만 남는걸로 알고 있습니다. 노후된 건물이라 10년 안에 올리모델링 혹은 전체임대, 용도변경이 진행될 수 있는데.. 이럴땐 어떻게 해야할지 고견 여쭙니다. 또한 새로운 임차인을 들일 경우 기존 임차인과는 달리 보증금 월세를 설정할 수 있는 것으로 알고 있는데 임대차 3법에 의해 달라진 사항이 있는지 궁금합니다.
안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 백승호 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.1. 사업자를 내고 임대업(소형 오피스텔 다수) 중인데 매년 오르는 보유세를 감당하기 어려워서 주임사를 등록해야하나 고민중입니다
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2018년 9.13 부동산대책으로 인하여 18.09.14 이후에 조정대상지역에서 취득하는 주택은 장기임대주택으로 등록한다 할지라도 종합부동산세 합산배제가 적용되지 않습니다.
질문자님의 경우 2018.09.13 이전에 취득한 주택이므로 아래 요건을 충족하여 주임사 등록시 종합부동산세 합산배제가 가능할 것으로 보입니다.
a) 임대개시일 현재 기준시가 6억원 이하일 것 [수도권 밖은 3억원]
b) 의무임대기간 10년 준수
c) 임대료 및 임대보증금 증액제한
d) 지방자치단체 및 세무서에 주택임대사업자로 등록할 것
2. 새로운 임차인을 들일 경우 기존 임차인과는 달리 보증금 월세를 설정할 수 있는 것으로 알고 있는데 임대차 3법에 의해 달라진 사항이 있는지 궁금합니다.
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2020.07.31 개정된 주택임대차보호법의 시행으로 주임사로 등록하지 않은 주택일지라도 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 경우 임대인은 종전 계약금액 대비 5%를 초과해서 임대료 증액청구를 할 수 없지만 새로운 임차인을 들일 경우에는 새롭게 설정할 수 있습니다.
하지만 민간임대주택법상 주택임대사업자로 등록할 경우에는 임대료 증액제한은 기존 임차인과 재계약을 할 때만 적용되는 것이 아니라 신규 임차인과 계약할 경우에도 그대로 적용됩니다.
따라서 기존 임차인이 퇴거하고 새로운 임차인이 전입할 경우에도 기존 임대료의 5% 범위 내에서만 임대료 증액이 가능한 것입니다.
도움이 되셨다면 채택 부탁드립니다^^
안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.주택임대사업자의 지자체 등록 시 아래의 혜택이 발생하므로 참고부탁드리며 나머지 임대차와 관련된 법률은 세법과는 전혀 무관하므로 답변이 불가합니다.
https://www.easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMainBtr.laf?popMenu=ov&csmSeq=864&ccfNo=4&cciNo=1&cnpClsNo=1