자연녹지 용도 변경시 양도소득세?

Question

1. 부부(둘다 연간 5천만원 이상 소득있음)가 거주지내 자연녹지구역(농업진흥구역) 토지를 1억에 구매(직접 작물 경작용)

2. 향후 이 토지가 일반주거지역 또는 상업지역으로 변경되어 5억원이 되는경우,

3.보유기간에 따른 양도세율? 장기보유기간에 따른 비과세 또는 절세방법이 있는지?

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

비사업용토지에 해당한다면 기본세율+10%의 세율로 양도소득세가 과세되며, 장기보유특별공제는 적용이 가능합니다. 장기보유특별공제는 3년이상 부동산을 소유해야 하며 1년당 2%가 공제되어 최소 6% ~ 최대 30%까지 공제 가능합니다.

다만, 비사업용토지를 22년 1월 1일 이후 양도할 경우 기본세율+20%로 양도소득세가 과세되며 장기보유특별공제도 적용이 불가능합니다.

<비사업용 토지 판단>

농지 ・ 임야 ・ 목장용지 외의 토지의 경우, 재산세 종합합산 과세대상 토지는 비사업용으로 보고, 재산세가 비과세되거나 면제되는 토지, 재산세 별도합산 또는 분리과세 대상토지를 사업용 토지로 보아 보유기간 중 사업용토지로 사용된 기간이 다음의 어느 한가지라도 충족하는 경우에는 사업용토지로 봅니다.

1) 양도일 직전 3년 중 2년 이상을 사업에 사용

2) 양도일 직전 5년 중 3년 이상을 사업에 사용

3) 보유기간중 100분의 80 이상을 사업에 사용

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

Answer 2

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

농지를 양도하시고 발생하는 양도차익에 대하여 감면을 받으시려면 우선 최소 8년 이상 자경을 하셔야 합니다. 자경이란 농지의 인접 또는 연접한 시군구에 거주하시면서 실제 농사에 종사하시고 그 사실을 증명가능하시다면 양도소득세가 감면됩니다. 농지를 재촌자경한 기간이 8년을 넘어가면 1년(1과세기간) 내에 최대 1억원, 5년(5과세기간) 내에 최대 2억원까지 양도소득세를 100% 감면받을 수 있습니다. 재촌자경하지 않은 농지는 비사업용토지로 보아 중과세율(일반세율에 10% 포인트 가산)을 적용합니다.농업인경영체등록 뿐만 아니라 농지원부 상에도 자경으로 표시되어 있으셔야 하고, 실제로도 농사를 지으셨어야 하는 것입니다. 세무서에서는 최근 연도의 위성사진도 검토하는 것으로 알고 있으며, 근로소득 총급여액이 3,700만원 이상인 경우 자경하지 않은 것으로 간주하도록 2014.2.21. 「조세특례제한법 시행령」 제66조제14항이 신설되어 2014.7.1. 이후 양도분부터 적용되고 있는바, 보유기간동안 「소득세법」제20조제2항에 따른 총급여액이 3,700만원을 초과하는 기간이 있을 경우 그 기간은 제외됩니다. 자경농지의 양도소득세 감면은 그 요건이 매우 까다롭고 세무서에서도 엄밀히 따지므로 가까운 세무사사무실에 방문하시어 상담받아보시는 것을 권해드립니다.