누나명의로 된 집을 제 명의로 바꿀때 세금?

Question

제가 신용이 안좋아서 대출이  안되어 누나명의로집을 구매하였습니다.1억짜리 집이 있는데 대출 8천만원이 있습니다[ 2천만원은 부모님이 빌려주셨습니다]15년 만기에  지금 7년째가됬는데  2년은 제가거주하였고제가 5년동안  대출비 월 60 만원중30만원 제가 내구 30만원은 월세 받아서 대출비를내고 있는데 여기서 제 명의로 바꿀려고 한다면세금이 많이 나올까요?

문용현 세무사 · Accepted Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.누나->질문자님으로 부담부증여를 해야 합니다. 부담부증여란 채무가 있는 부동산을 증여하면서 채무도 함께 이전하는 것을 말합니다.채무 이전에 대해서는 누나분께서 양도소득세를 납부해야하고, 건물가액에서 채무액을 차감한 금액은 증여받은 수증자가 증여세를 납부해야 합니다. 양도소득세는 누나분이 해당 1주택만 소유하고 있다면 양도소득세는 비과세가 되며, 그 외의 경우에는 누나분의 주택수,조정대상지역 여부 등이 파악이 되어야 양도소득세를 예상할 수 있습니다.증여세의 경우, 형제/자매로부터 증여받을 경우 10년간 1천만원의 증여재산공제가 적용됩니다. 위의 건물가액 1억에서 잔여채무가액을 공제한 금액이 증여가액이 됩니다. 해당 가액에서 1천만원의 증여재산 공제 후, 10%의 증여세율을 적용하면 대략적인 증여세가 나옵니다.도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

이민기 회계사 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 이민기 회계사입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.명의 변경시 누나분의 경우 양도세를 내게 됩니다. 반대로 취득자의 경우 취득세를 내게 됩니다. 가족간의 명의변경이므로 따로 두 가지를 모두 총 비용으로 생각하셔야 합니다. 변경시 아파트 가액을 낮게 신고하면 취득세 및 양도세 모두 적어지나 현저하게 낮게 신고하면 조사대상이 될 수 있습니다. 취득시 얼마였는지에 따라 세금은 달라지나 현 시세 1억이라면 세금은 작게나옵니다.

전영혁 세무사 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.가족 간에 금전소비대차계약을 하고 원리금을 갚기로 하는 경우 세법에서는 특수관계자 사이에 이자율 4.6%를 적용하여 이자를 지급하여야 합니다. 만약 이자를 지급하는 경우 이자소득세 27.5%(지방세 포함)를 원천징수를 해야 합니다. 하지만 2억1천7백39만1,304원 미만으로 금전을 차입하는 경우 연간 이자가 1천만원 미만이 되기 때문에 차입하셔도 무방합니다. 즉 1년간 이자 1천만원이하의 경우 증여세 과세 대상이 되지 않습니다. (217,391,304원 * 4.6% = 1천만원)또한 실제 상환내역, 이자지급내역 등이 이체내역 등으로 증명되지 않아 사실관계를 증명할 수 없는 경우에는 세무서에서 증여로 보아 증여세를 과세할 수도 있으니 유의하셔야 하며 그 기준은 세무서의 재량과 실질에 따라 판단하는 것이기 때문에 명확하게 말씀드릴 순 없습니다.부동산을 증여하실 경우 해당 부동산을 증여하는 날의 시가평가액에 대하여 증여세를 계산하는 것인데, 이 때 이전 10년 간 별도로 누님으로부터 증여받은 자산이 없을 경우 10년 간 최대 1천만원까지 공제받으실 수 있습니다. 부동산을 증여하실 때에는 담보된 채무를 함께 증여하신다면 승계받는 채무액에 대하여는 양도소득세를, 채무액을 초과하는 시가평가액에 대하여는 증여세를 납부하시게 되므로 세액이 절감되는 효과는 있으나 구체적인 절세방안은 부동산의 매입가액, 그 때 당시의 시가, 부동산의 종류 등에 따라 천차만별로 달라지므로 가까운 세무사사무실에 방문하시어 컨설팅받아보시길 권해드립니다.

탈퇴한 사용자 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 김명기 세무사입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.명의를 이전한다면 당연히 증여로 간주되겠죠? 그렇다면 증여세를 내야할것이구요. 차라리 그냥 누나명의로 놔두고 누나한테 월세납부하며 세입자로 하는것이 현재상황에선 나아보입니다.

탈퇴한 사용자 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 안풍원 세무사입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.명의를 이전한다면 당연히 증여로 간주되겠죠? 그렇다면 증여세를 내야할것이구요. 차라리 그냥 누나명의로 놔두고 누나한테 월세납부하며 세입자로 하는것이 현재상황에선 나아보입니다.

탈퇴한 사용자 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 김동우 세무사입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.명의를 이전한다면 당연히 증여로 간주되겠죠? 그렇다면 증여세를 내야할것이구요. 차라리 그냥 누나명의로 놔두고 누나한테 월세납부하며 세입자로 하는것이 현재상황에선 나아보입니다.