미분양 아파트가 많은데 계속 아파트를 짓는 이유
안녕하세요.
광주광역시는 미분양 아파트가 많은데도 계속해서 아파트를 짓는 이유는 무엇일까요?
그리고 현재 광주 주택시장의 문제는 무엇일까요?
둘 중 하나라도 괜찮으니 답변해주시면 감사하겠습니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
아파트와 같이 대단위의 주택을 건설하는 것은 시간도 많이 걸리고 돈도 많이 소요되는데, 현재 시행하고 있는 공사들은 예전에 이미 브릿지론 등을 동원하여 토지를 구매하고 건설계획이 되어 있던 곳들이며, 건설 착수는 안했어도 이미 토지매입, 인허가, 설계 등 많은 단계를 진행하여 지출이 많이 된 상태로 어쩔 수 없이 진행하는 곳이 많습니다. 그러나 현재는 고금리와 원가상승 등으로 건설사들이 돈되는 곳만 선별 수주하는 상황이기에 신규 인허가 물량이 많이 축소되어 향후 미분양 물량이 해소되고 나면 아파트 부족으로 집값 상승 될 수도 있는 상황입니다.
1명 평가안녕하세요.
광주광역시는 미분양 아파트가 많은데도 계속해서 아파트를 짓는 이유는 무엇일까요?
그리고 현재 광주 주택시장의 문제는 무엇일까요?
둘 중 하나라도 괜찮으니 답변해주시면 감사하겠습니다.
===> 분양되지 않아도 아파트를 건축하는 사유는 도시개발 및 재개발정책에 따른 것이고, 공급계획은 장기적인 관점에서 필요하고 지역별 수요 불균형을 해소하기 위해서 아파트를 계속해서 건축하고 있습니다. 광주지역 주택시장의 주요 문제점은 수요대비 과잉공급이 되어 있고, 투자수요 감소, 입지경쟁력에서 비선호지역인 신규 아파트는 미분양 위험이 높다고 할 수 있습니다.
1명 평가안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
건설사나 시행사 입장에서는 이미 인허가 받은 사업이 계속 유지되어야 이익 모델이 유지되므로, 미분양이 늘어도 착공이나 분양을 미루거나 변형하기보다는 사업을 진행시키는 압박이 있습니다
또한, 도시개발·재개발·공원특례사업 등으로 대규모 택지 확보 및 용적률 확대 등을 통하여 주택공급이 계속 되는거 같습니다
현재 광주 주택시장의 문제점은 미분양 증가 ,가격·거래 부진 ,수요-공급 불균형 ,고분양가 ,향후 입주물량 부담으로 이어지고 있는거 같습니다
1명 평가안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
광주에서는 민간공원 특례사업과 대형 재개발 사업이 진행 중이고 이로 인해 공급 물량이 계속 나오고 있습니다. 이러한 공급 과잉 우려에도 불구하고 사업 지연보다는 완공과 분양에 무게를 두는 경향이 있는 듯 보입니다.
이미 사업이 진행 중이거나 인허가를 받은 사업의 물량이 분명한 한 공급 중단이 쉽지 않은 측면이 있습니다.
1명 평가안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
아파트 건설은 단기간에 계획하고 멈출 수 있는 사업이 아닙니다. 아파트는 보통 몇 년 전부터 부지 매입, 사업계획 승인, 프로젝트 파이낸싱(PF) 등의 절차를 거쳐 장기적으로 계획됩니다. 설령 현재 미분양이 많더라도, 이미 수립된 공급 계획에 따라 건설이 진행되는 '관성'이 작용합니다.이미 땅을 매입하고 PF 대출을 받아 공사를 시작했다면, 중간에 공사를 멈추는 것이 완공하는 것보다 더 큰 손해를 초래할 수 있습니다. 이미 투입된 건설 비용(매몰 비용)을 회수할 수 없게 되고, 대출 이자는 계속 불어나기 때문입니다.시행사/시공사는 이미 분양 계약자들에게 정해진 기간 내에 아파트를 공급해야 하는 법적 책임이 있습니다.일부 지방에서는 지역 건설사들이 상대적으로 많은 경쟁 속에서 사업을 유지하기 위해 일정 수준의 공급을 계속 추진하는 경향도 있습니다.
건설사의 자금 조달 방식도 큰 영향을 미칩니다.
PF 대출 의존: 대부분의 아파트 건설은 은행이나 금융기관의 PF 대출로 시작됩니다. 건설사는 이 대출을 갚기 위해 아파트를 짓는 과정에서 선분양을 통해 계약금과 중도금을 받아 자금을 회수합니다. 기존 사업에서 미분양이 나더라도, 건설사는 다음 사업을 위한 유동성(현금)을 확보하고 회사를 유지하기 위해 새로운 사업을 계속 추진해야 하는 경우가 많습니다. 특히 미분양이 늘어날수록 기존 사업장의 대출금을 갚는 데 어려움을 겪게 되므로, 새로운 PF를 일으켜 자금 흐름을 이어가려는 시도를 하기도 합니다.
1명 평가안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
광주가 계속해서 아파트를 짓는 이유는 정책적인 기대 심리와 투자 전략 등의 복합적 요소가 작용한 것으로 당장 미분양이 많더라도 장기적인 성장 기대와 공급 정책이 영향을 미치는 것으로 분석되고 있습니다. 하지만 현재 시장은 미분양 과잉 공급과 인구 감소와 같은 여러 문제를 안고 있어 신중한 시장 검토가 필요한 시기라 보여집니다
1명 평가안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
지방의 경우 서울 및 수도권으로 인구유출이 강하기 때문에 주택수요가 적을 질 수 있습니다.
따라 기존 공사하는 아파트등은 이전에 분양이 되어 계획에 맞게 공사가 진행이 되는 것이고 또한 재개발이나 재건축등의 공급 사업은 각 사이트마다 나름 사업성이 있다고 보고 사업을 진행하는 케이스라 보시면 되나 사실 주택 수요가 부족한 곳에 공급을 늘리게 되면 입지가 좋고 인기지역을 제외하고는 미분양이 날 가능성이 매우 크다고 사료됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
우선 주택에서 아파트는 동일지역이라도 필요한 곳에 대해서 수요가 지속적으로 발생하기 떄문에 아무리 정량적으로 아파트가 늘어나고 미분양이 증가한다고 해도 필요한 지역에서는 아파트 공급이 줄어들지는 않습니다. 그리고 우리나라의 경우 아파트 선호도가 높기에 개발시 아파트로써 개발되는 곳이 많고 공급까지 일정기간이 소요되는데 이러한 기간차이는 공급이 필요한 시점에 개발을 시작해도 정작 공급되는 시점에는 시장 하락이나 과잉공급이 나타날수 있기에 사실상 공급시기에 따라 미분양등이 발생될 가능성이 존재하게 됩니다. 특히나 지방의 경우는 최근 몇년간 인구감소와 지역소멸화로 더욱 심하게 주택시장이 침체되었는데, 코로나 이후로 부동산 급등기에 시작된 개발건들이 점차 시장에 공급되게 되면서 이러한 문제들이 나타난 부분도 있습니다. 현재는 아파트 개발사업을 시장분위기에 따라 덜 하고 있기에 향후 2~3년후에는 지금과 다르게 공급이 급김되는 시점이 올것으로 보입니다
안녕하세요. 공인중개사입니다.
미분양이 많아도 건설이 이어지는 이유는 미래 수요 대비와 정부 정책 반영때문입니다.
사업 인허가 과정이 오래 걸리며 단기 수급 불일치가 발생하기도 합니다.
광주 등은 인구 정체, 공급 과잉으로 수요 대비 공급 불균형이 문제입니다.