조건별 양도세 기준과 자녀의세대구성?

Question

저는 조정대상지역Apt에 15년째 자가거주중입니다. 2020년 2월 에 만29세의 미혼자녀가 내년독립목표로 당시 비조정지역에 세끼고 APT<현재조정지역>를 매수하여 현재 1가구 2주택이 되었습니다.

1. 제가 현상태서 거주중인집을 팔고 자녀집이 아닌 다른집을 매수하여 이사하려는데 양도세가 발생하는지요?

2. 내년1월에 자녀가 만30 이 되는데 그때 모두현재 동거중인 현주소지로 독립세대가 가능한지요?

3. 제가 이집을 매도하지 못하고 예정대로 자녀가 내년말 독립하면 그때부터 1가구1주택이 되는데 그럼 그뒤 2년내 매도시 양도세가 발생 하나요?

전영혁 세무사 · Accepted Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

우선 자녀분이 해당 주택을 어떻게 취득하였는지가 중요합니다.

1. 자녀분이 같은 주소지에서 동거중이었어도 부모와는 별개로 독립된 생계를 유지하며 그렇게 모은 자금으로 새로운 주택을 취득하였을 경우(새 APT가 자녀분 명의)

(1) 이때에는 질문자분의 한 세대가 1주택을, 자녀분의 독립된 별개 세대가 또 1주택을 보유하고 있는 것으로 볼 수 있습니다. 따라서 15년 째 거주 중인 APT를 매도하시고 새롭게 주택을 매입하실 경우 기존 APT 매각에 대해서는 1세대 1주택 비과세 요건이 적용되어 양도소득세는 비과세됩니다.

(2) 자녀분이 주소가 같더라도 독립된 생계를 유지할 수 있는 직업 또는 소득이 있고 실질적으로 생계를 달리하고 있을 경우 현재에도 충분히 독립된 세대로 볼 수 있습니다.

(3) 이 경우 각각 1세대 1주택이지만 15년째 거주중인 APT의 매각은 비과세되지만 자녀분이 취득한 주택은 2년 실거주 후 매각하거나, 1년 거주 후 법에서 정하고 있는 부득이한 사유로 매각하는 경우가 아니면 양도소득세가 과세됩니다.

2. 자녀분이 독립된 생계를 유지하지 않고 새 APT의 취득자금 출처도 자녀의 소득으론 증명불가능한 경우(새 APT가 부모님 명의)

(1) 이때는 1세대 2주택으로 봅니다. 다만 새 APT를 조정대상지역 선정 이전에 취득하신 것이 분명하신 경우 새 APT 취득일로부터 3년 이내 기존APT 매각 시 일시적 1세대 2주택 요건이 충족되어 기존 APT 에 대한 양도소득세는 비과세됩니다.

(2) 기존 APT가 오랜 기간 팔리지 않을 시, 자녀가 독립된 생계를 유지할 만한 직업 또는 소득이 있을 경우에는 언제든 새 APT를 자녀에게 증여 후 세대분리를 통해 각각을 1세대 1주택으로 만드는 방법이 있습니다. 직업 또는 소득이 없을 경우에는 30세가 넘는 시점에 새 APT를 자녀에게 증여 후 세대분리하시면 됩니다.