경매로 싸게 나온 아파트가 있는데 이런 매물은 싼 이유가 궁금해요
경매를 몰라서 그러는데 어플로 경매 매물을 보던 중 시세에 비해 40퍼센트 정도 싸게 나온게 있더라구요 드라마 이런데서 보면 경매로 싸게 사서 제 값에만 팔아도 돈을 벌던데 이렇게 싸게 나온 이유와 경매에 참여 할려면 어떻게 하는지 궁금해요
1개의 답변이 있어요!경매에 관한 질문이군요.
경매 및 부동산 쪽에 종사한지 약 15년 가량 되었습니다.
경매 물건이 싸다면 크게 2가지로 요약할 수 있습니다.
첫번째
권리분석상 선순위 권리자가 있는 경우 입니다.
선순위 권리자는, 경매를 낙찰 받았을 때 말소되지 않는 권리를 의미합니다.
경매에서 낙찰되게 되면, 기준권리 이후에 설정된 모든 권리는 말소가 되게 됩니다. 하지만, 말소되지 않는 임대차관계(대항력을 갖춘 임차인), 가등기, 예고 등기 등이 있을 경우 말소가 되지 않고 낙찰자에게 인수되게 됩니다.
예를 들어, 낙찰 받은 부동산이 있는데 말소되지 않는 임대차 권리가 1억원 있다면, 이 1억원은 낙찰자가 임차인에게 나중에 돌려줘야 하기 때문에 추가적인 투자금이 발생되게 되는 조심하셔야 합니다.
두번째
실제 매매금액 보다 감정가격(최초 경매 개시 금액)이 높게 책정된 경우 입니다.
경매 개시 금액, 즉 감정평가 금액은 시세 보다 높게 책정되는 경우가 많습니다.
이 경우에는 일반적으로 1~2회 유찰되게 됩니다. 따라서 시세를 정확히 파악하고 현재 경매 실시 금액이 얼마인지 비교하는 것이 중요합니다.
특히 토지의 경우에는 시세라는 것을 책정하기가 어렵습니다.
토지의 생김새, 도로현황 등 모든 것이 반영되어야 하기 때문에,
아파트 처럼 1001호가 얼마이니까, 1002호는 얼마이다 라고 쉽게 측정할 수가 없고, 대상 토지가 평당 100만원이라고 해도 바로 옆에 있는 토지가 10만원 혹은 500만원이 될 수도 있을 만큼 차이가 크다고 할 수 있습니다.
종합
위의 질문의 경우 시세대비 40% 정도 싸게 나와 있다고 한다면, 첫번째 경우를 체크해 보시고, 경매 대상 부동산이 토지라면 더 정확한 시세파악을 해보실 것을 권해드립니다.
무작정 싸다고 경매에 참여하시다가는 크게 낭패를 볼 수 있으니 충분히 검토하신 후에 참가해 보시길 강력히 권해 드립니다.