토지,건물에 대한 대항력 관련 질문입니다.

Question

토지와 건물에 대한 등기부상 최초담보물권(저당권 등)의 설정일이 다른 경우는 '건물 등기부만을 기준'으로 임차인의 대항력 여부를 판단한다. 라는 부분이 헷갈려서 질문드립니다.

토지,건물 등기부상 설정일이 다른 경우는 토지 등기부는 무시하고 건물 등기부의 최초담보물권 설정일과 임차인의 전입신고일을 비교하여 대항력 유무를 판단하면 되는건가요?

알기쉽게 설명해주시면 감사하겠습니다.

Answer 1

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

아파트나 연립/다세대와 공동주택의 경우에는 토지와 건물이 일체로 하나의 등기부등본으로 되어있지만 단독주택의 경우에는 토지와 건물의 등기부등본이 따로 되어 있기 때문에 말소기준권리가 각각 다를 수 있습니다.

일반적으로는 토지와 건물의 등기가 각각 되어있더라도 같은 날 공동담보로 근저당을 설정하지만, 토지를 담보로 대출을 받은 후 집을 짓게 되는 경우는 근저당일자가 다를 수 있습니다.

입찰자들은 원하는 물건을 찾은 뒤 등기부등본을 보고 말소기준권리를 찾아내 임차인 보증금 인수여부를 따집니다. 그런데 경매물건의 권리관계 순서가 1순위가 토지근저당, 2순위가 임차인, 3순위가 건물근저당이라고 한다면 임차인의 보증금 인수여부는 어떻게 따져야 할까요?

만약 건물에 설정된 근저당을 말소기준권리로 하면 임차관계는 말소되지 않을 것입니다. 당연히 낙찰자가 인수하게 되겠지요. 반대로 토지에 설정된 근저당을 기준으로 하면 임차관계는 전부 소멸되어 낙찰자가 인수하는 권리는 사라집니다. 기준을 어디에 두냐에 따라 권리관계가 달라지게 되는 것이지요.

만약, 토지와 건물의 근저당 설정일이 다른 경우 임차인의 보증금 인수여부는 건물에 설정된 근저당 날짜를 바탕으로 판단합니다. 임차인은 토지를 목적으로 임대차관계를 맺은 것이 아니라 건물을 사용 할 목적으로 임차대 관계를 맺었기 때문이지요. 결론적으로 앞서 예로 든 1순위 토지근저당, 2순위 임차인, 3순위 건물근저당인 경매사건의 경우 낙찰자는 임차인이 배당으로 보증금을 전액 배당받지 못하는 경우 못 받은 보증금에 대해서는 인수해야 합니다.

배당도 토지와 건물 각각 해야 이루어집니다. 토지근저당권자는 토지의 낙찰대금에서 배당을 받아가게 되고, 건물근저당권자는 건물의 낙찰대금에서 배당을 받아갑니다.

경매 입찰을 생각하시는 분들 중 주택 구분과 상관없이 건물의 등기부등본만 살펴보고 입찰여부를 판단해버리는 경우가 많습니다. 토지 등기부등본이 따로 존재하는 물건임에도 습관적으로 이를 지나쳐버리는 것이지요. 이런 경우 뜻하지 않은 상황에서 발목 잡힐 확률이 존재합니다. 때문에 토지 등기부등본이 따로 존재하는 물건의 경우 토지 등기부등본도 꼼꼼하게 확인하는 습관을 가지도록 하는것이 좋습니다.

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

우리나라의 경우 토지와 건물등기는 구별하여 권리하게 됩니다. 보통 건물과 토지에 대한 저당권은 각각 다른 목적물에 대한 저당권이며, 임차권의 경우 건물을 임차하는 것이기에 토지와 상관없이 그 순위 구분은 건물에대한 저당권을 기준으로 비교하여 우선순위를 찾게 됩니다, 즉 임차권은 건물에 대한 부분이기 때문에 건물등기상 최초물권과 비교하는것이라 보시면 됩니다.

Answer 3

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

우선 대항력과 우선변제권에 대해서 알아야 합니다. 대항력의 요건은 전입신고+점유(거주)입니다. 전입신고 다음날 0시부터 효력이 발생합니다.

우선변제권은 대항력+확정일자입니다. 확정일자도장은 받은 날 당일부터 효력이 발생합니다. 그래서 대항력과 확정일자를 같은 날에 할 경우 대항력때문에 다음날 우선변제권의 효력이 발생합니다.

최우선변제권은 대항력이 있고 소액임차인에 해당되며 배당신청을 한 임차인이 최우선변제금을 배당 받을 수 있습니다.

최우선변제권은 전입신고일기준. 최초 말소기준권리(압류, 가압류, 가등기, 저당, 근저당, 경매개시결정) 설정날짜와 전입신고일을 비교하여 최우선변제금을 확인하고,

우선변제권 효력발생일을 확인하여 등기부 상 순위를 확인하면 됩니다.