역월세는 어떻게 나오는건가요?
얼마 전 뉴스보다보니 역월세라는 개념을 얘기하더라구요.
역월세라는 개념이 어떻게 나오게된건지 전문가분들의 설명부탁드립니다.
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.
역월세는 월세의 반대로 기존에는 임차인이 임대인에게 월세를 지급하는 형태라면 이와 반대로 임대인(집주인)이 역으로 월세에 해당하는 임차료를 오히려 임차인에게 주는 현상을 말합니다.
쉽게말해서 전세 세입자가 5억에 전세를 구했는데 4억으로 전세가가 떨어져서 나가고 싶다고 할경우 임대인이 4억을 감당키 어려울때 오히려 1억에 대한 이자부분을 임차인에게 주면서 역월세가 발생하게 됩니다.
이를 역월세라고 표현합니다. 이는 역전세 등의 현상이 발생될때 임대인이 임차인을 붙잡을때에 해당하는것으로 만일 이러한 것이 없을경우 새로운 임차인은 4억에 구하게 되고 나머지 1억에 대한 것을 포함한 5억원을 종전 임차인에게 주어야 하나 1억을 구하기 어려울경우 다시 기존계약대로 이행하되 1억에대한 이자를 대신 부담하는것입니다.
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.
전세 3억에 살고 있는데 재계약을 할랬더니 시세가 2억으로 떨어지면 주인은 1억을 돌려주고 재계약을 해야 합니다.
하지만 당장 1억이란 돈을 구할수가 없으니 1억에 해당하는 만큼의 월세를 매달 세입자게에 지급하면서 재계약을 하는것입니다.
세입자가 나간다고 하면 당장 3억이 필요한데 다른 세입자를 구하면 2억정도 밖에 안되니 아쉬운대로 현재 세입자를 그대로 살게 하면서 1억정도에 대한 월세를 책정해서 세입자에게 매달 거꾸로 주는 개념입니다.
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안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
전세 시세가 하락할 경우에는 신규 세입자에게 받은 전세금액이 기존 세입자에게 되돌려줘야 할 금액보다 적어지는 사태가 벌어집니다. 예를 들어 집주인이 기존 세입자에게 3억원의 전세금을 받았다면 신규 세입자에게도 최소 3억원을 받아야 기존 세입자에게 전세금을 돌려줄 수 있지만, 만약 시세가 2억 5천만원으로 떨어졌다면 집주인은 나머지 5천만원을 은행에서 대출받든 지인에게 빌리든 알아서 구해서 3억을 채워 기존 세입자에게 줘야 합니다.
문제는 집주인에게 모종의 사정이 있어 도저히 돈을 구하지 못하거나 혹은 집주인이 악질이라 배째라는 식으로 나올 때가 있습니다. 그러면 기존 세입자는 해당 집을 경매로 넘겨서 경매낙찰금에서 전세금을 반환받아야 합니다. 이렇게 되면 집주인은 집에 대한 권리를 잃게 되어 전세금을 제외한 나머지 금액을 받게 됩니다.
그렇다고 경매가 기존 세입자에게 좋은 것만도 아닙니다. 경매 신청을 하고 누군가가 낙찰받아 전세금을 돌려받기까지 절차도 복잡하고 시간도 많이 걸리고 돈도 들고 스트레스까지 받으니, 무사히 전세금을 돌려받는다 해도 기존 세입자 입장에서는 상처뿐인 영광 밖에 안 됩니다. 그나마 전세금을 100% 돌려받기나 하면 다행이고, 만일 경매 낙찰금액이 전세금보다도 낮으면 오랫동안 온갖 몸고생과 마음고생은 다 하고 원래 받아야 할 전세금보다 낮은 액수를 받게 됩니다.
그래서 경매까지 가고 싶지는 않은 집주인과 세입자가 합의를 봐서 낮아진 전세시세 만큼의 차액을 임대차 계약 2년(24개월)간 분할 반환하도록 계약을 합니다. 즉 위의 예시의 경우, 첫 번째 전세 계약 때는 세입자가 3억원의 전세금을 내고 살았는데, 전세가 하락으로 이사를 가려 해도 전세금을 다 못 받게 생겼으니 이사 계획은 취소하고 다시 전세 계약을 체결합니다. 두 번째 전세 계약은 시세대로 2억 5천만원으로 맺되, 대신 차액인 5천만원을 계약 기간 2년(24개월) 동안 집주인에게 월세처럼 매달 나누어 받게 되며 이것이 역월세다. 보통은 세입자가 집주인에게 월세를 내야 하는데, 거꾸로 집주인이 세입자에게 월세를 주는 셈이 되어 역월세라 부르는 것이다. 다시 말해 집주인이 전세 반환금을 내줄 능력도 없고 신규 세입자를 구하기도 여의치 않으니 "낮아진 전세 시세만큼의 차액을 매달 분할로 돈을 돌려드릴 테니 이 집을 계속 임대해서 살아주세요"가 됩니다.안녕하세요. 주영민 공인중개사입니다.
예를 들어 설명드릴게요
전세 만료시기에 전세값 5억에서 4억으로 이 떨어진 경우,
집주인은 새로운 세입자를 찾을 때, 4억으로 찾게 됩니다.
그러면 1억을 원래 세입자에게 못주게 되죠.
이럴 경우, 1억에 대해서 집주인이 그 이자만큼 거꾸로 기존 세입자에게
마치 월세를 주듯이 매월 돈을 이자비용을 줍니다.
1억 x 예를 들어 4.8% = 연간 480만원 = 월 40만원씩.
즉, 월 40만원씩 역월세가 발생하게 되는것이죠