임대사업자의 경우 실거주 아파트 양도세 비과세 가능한가요?
안녕하세요
아버지명의로 임대사업자로 임대빌라 건물 1동을 가지고 계시고
어머니명의로는 실제 거주 중인 아파트가 있습니다.
거주 중인 아파트를 매도하고 임대빌라 건물로 들어갈 경우에
어머니명의로 된 아파트를 매도할 때 양도세 비과세가 해당이 될까요?
*거주중인 아파트는 15년이상 거주중에 있습니다.
안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.임대사업자의 임대건물도 주택에 해당하는 경우에는 2주택자이시므로 장기민간주택임대사업자의 생애최초 거주주택 양도의 요건에 해당하지 않는 이상 비과세 받기는 어렵습니다. 장기임대주택은 임대주택을 지자체 및 세무서에 임대사업자로 등록하고, 임대 개시 당시(기존 보유중인 주택을 임대주택으로 등록하는 경우에는 지자체와 세무서에 임대주택으로 등록한 날) 기준시가가 수도권은 6억 원 이하, 수도권 외 지방은 3억 원 이하인 경우를 말합니다. 임대료 상한 요건도 존재하는 등 그 요건이 매우 까다로우므로 반드시 가까운 세무사사무실에서 컨설팅받아보시기 바랍니다.
만족스러운 답변이었나요?간단한 별점을 통해 의견을 알려주세요.안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.일시적 2주택 양도세 비과세 요건 혹은 아래 해당하는 주택임대사업자가 아니라면 1세대 1주택 양도세 비과세 불가능합니다.
<일시적 2주택>
기존주택 취득일로부터 1년 이상이 지난 후 신규주택을 취득하고, 신규주택 취득일로부터 3년 이내 기존주택을 양도할 경우 기존주택은 양도세 비과세가 가능합니다.
만약, 신규주택 취득 당시 기존주택과 신규주택이 모두 조정대상지역이라면 1년 이내에 기존주택을 양도+신규주택으로 전입신고를 하셔야 합니다. 단, 신규주택 취득일이 18년 9월 13일 이전이라면 3년이내 기존주택을 양도하면 되고, 18년 9월 14일 ~ 19년 12월 16일 사이라면 2년 이내 기존주택을 양도하면 비과세가 가능합니다.
양도하는 기존 주택은 당연히 1세대 1주택 비과세 요건(2년 이상 보유+17년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 취득한 경우 2년 이상 거주)을 충족해야 합니다.
<주택임대사업자의 거주주택 비과세>
주택임대사업자인 경우, 1세대가 일정한 요건을 충족한 임대주택과 2년 이상 거주한 1채의 거주주택을 소유한 상태에서 거주주택을 양도할 경우에는 임대주택은 없는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받을 수 있습니다. 임대주택 수는 관계 없습니다.
거주주택 비과세 특례의 요건은 다음과 같습니다. 모두 충족을 해야 합니다.
1. 임대개시일 당시 기준시가 6억원(수도권 외의 지역은 3억원)이하
2. 의무임대기간 준수
- 2020. 07. 10 이전 등록 : 단기임대주택 or 장기임대주택 등록 + 5년 이상 임대
- 2020. 07. 11 ~ 2020. 08.17 등록 : 장기임대주택으로 등록 + 8년 이상 임대
- 2020. 08. 18 ~ 등록 : 장기임대주택으로 등록 + 10년 이상 임대
3. 임대료 증액제한 준수
- 종전 계약 대비 보증금이나 임대료 5% 범위내로 상한
4. 지방자치단체 + 세무서에 모두 주택임대사업자로 등록
도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.
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