임대사업자로 건물이 있을 경우, 거주 주택을 팔 경우 양도세 비과세 인가요?

Question

안녕하세요

아버지명의로 임대사업자로 임대건물을 가지고 계시고

어머니명의로는 실제 거주 중인 아파트가 있습니다.

거주 중인 아파트를 매도하고 임대건물로 들어갈 경우에

어머니명의로 된 아파트를 매도할 때 양도세 비과세가 해당이 될까요?

*거주중인 아파트는 15년이상 거주중에 있습니다.

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 목정우세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

거주주택과 임대주택 2주택자의 경우

특정요건(임대등록기간, 임대료상한, 등록시 기준시가 등)을 충족한 등록임대주택(세무서,구청)을 보유하고,

2년 이상 거주한 거주주택 양도시 1세대 1주택 비과세 특례규정이 있습니다.

결국 임대주택에 대해 세법에서 요건을 규정하고 있는 임대주택에 해당한다면, 거주주택 비과세가 가능할것이고,

그렇지 않은 경우 불가할것으로 생각됩니다.

답변이 도움되셧길 바라며, 좋은 하루 되세요!

Answer 2

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

임대사업자의 임대건물도 주택에 해당하는 경우에는 2주택자이시므로 민간주택임대사업자의 생애최초 거주주택 양도의 요건에 해당하지 않는 이상 비과세 받기는 어렵습니다. 또한 그 요건이 매우 까다로우므로 반드시 가까운 세무사사무실에서 컨설팅받아보시기 바랍니다.

Answer 3

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

해당 임대건물이 사업용 임대부동산이면 주택에 해당하지 않으므로 어머니 명의의 주택을 양도할 때 1세대 1주택 양도세 비과세가 가능합니다. 주거용 임대부동산일 경우 2주택자에 해당하여 1세대 1주택 비과세는 불가능합니다.

다만, 아래 요건에 해당하는 주택임대사업자의 경우 거주주택 비과세 특례를 적용받을 수 있으니 참고바랍니다.

주택임대사업자인 경우, 1세대가 일정한 요건을 충족한 임대주택과 2년 이상 거주한 1채의 거주주택을 소유한 상태에서 거주주택을 양도할 경우에는 임대주택은 없는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받을 수 있습니다. 임대주택 수는 관계 없습니다.

거주주택 비과세 특례의 요건은 다음과 같습니다. 모두 충족을 해야 합니다.

1. 임대개시일 당시 기준시가 6억원(수도권 외의 지역은 3억원)이하

2. 의무임대기간 준수

- 2020. 07. 10 이전 등록 : 단기임대주택 or 장기임대주택 등록 + 5년 이상 임대

- 2020. 07. 11 ~ 2020. 08.17 등록 : 장기임대주택으로 등록 + 8년 이상 임대

- 2020. 08. 18 ~ 등록 : 장기임대주택으로 등록 + 10년 이상 임대

3. 임대료 증액제한 준수

- 종전 계약 대비 보증금이나 임대료 5% 범위내로 상한

4. 지방자치단체 + 세무서에 모두 주택임대사업자로 등록

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.