남편이 장기일반임대사업자 등록후 부인에게 임대사업자 포괄양수도로 증여하는 경우 세금 문의
사실관계
- 2002.3 : 남편명의 다세대주택 8호 건축 (서울, 조정대상지역), 남편명의 거주주택 아파트 1채 보유
- 2020.12.31: 다세대주택 8호에 대해 모두 10년 장기일반임대사업자로 등록( 등록 : 지자체, 세무서), 매입임대
- 2022.11 다세대주택중 84제곱미터이하 공시가 2억원 미만 주택 4채에 대해 부인이게 증여예정이며 임대사업자 포괄양수도 증여받을 예정
- 부인은 무주택자에서 증여로 인해 4주택자가 됨
이경우(부인이 임대사업자 포괄양수도로 4채를 증여받는 경우)
1. 수증자(부인)가 의무임대기간 10년을 새로 채우고 양도할 경우 양도세중과세 배제, 장특공 70% 혜택을 받을수 있나요? 임대사업자 포괄양수도 받긴 하였으나, 2018.9.13 대책으로 조정대상지역에 임대사업자를 새로 등록한 경우라서 양도세 중과세 되고, 장특공 70%도 받지 못하는 건가요?
2. 수증자(부인)가 의무임대기간 동안 증여물건에 대해 종부세 합산배제 혜택을 받을수 없나요? 2018.9.13 대책으로 조정대상지역에 임대사업자 등록한 경우라서 종부세 합산배제 신청을 할수 없는건가요?
3. 의무임대기간을 채우지 못했기 때문에 증여자인 남편은 종부세추징, 재산세추징(감면혜택받은부분) 등이 예상되는데, 이후 거주주택양도시 거주주택비과세를 영원히 받지 못하게 되는건가요? 아님 의무임대기간 10년 이내에 거주주택양도시에만 비과세를 못받는 건가요? 아님 10년이후 거주주택양도시는 비과세혜택을 받을수 있는건가요? 임대사업자가 의무임대기간 중 증여로 의무를 위반했을때 거주주택 비과세 요건이 궁금합니다.
4. 부인은 6억이상에 대해 증여세, 각 물건에 대해 취득세를 내야하는데, 이경우 취득세율은 어떻게 되나요? 4채모두 공시가 3억미만이므로 3.5% 인가요?
안녕하세요. 박성진 세무사입니다.
저번에 질문하셨던거 같은데 저도 좀 더 알아보고 답변드립니다.
1.2. 9월13일에 전에 취득한 주택을 주택임대사업자 등록하고 배우자에게 증여한 경우 중과세는 적용되지 않으면 종부세도 합산배제 가능할것으로 판단됩니다.
다만, 조특법 97조의4의 경우 20년12월31일까지 주택임대사업자등록을 해야 하는것이기 때문에 배우자의 주택임대등록일자가 그대로 이어지는 것인지는 유권해석이 필요합니다.
사전-2021-법규재산-1037(2022.4.23)
귀 사전답변 신청의 경우, 국내에 1주택 이상을 보유한 1세대로서 일방 배우자가 2018.9.13. 이전에 보유하고 있던 조정대상지역의 합산배제 대상 장기일반민간임대주택을 2018.9.14. 이후 타방 배우자에 증여하고 임대사업자 지위를 포괄승계한 경우 당해 장기일반민간임대주택은 합산배제 대상에 해당하는 것입니다.
양도세_[2주택자가 배우자로부터 증여받은 분양권을 장기일반민간임대주택으로 등록하여 양도할 경우 1세대 3주택 중과대상에 해당되는지 여부]
서면-2019-법령해석재산-0832
● 요지
2주택자인 신청인은 배우자가 “2018.9.13. 이전”에 취득한 분양권을 “2018.9.14. 이후”에 배우자로부터 증여받아 준공된 후 장기일반민간임대주택으로 등록하여 이를 양도할 경우, 해당 장기일반민간임대주택의 취득일은 신청인의 배우자가 분양권을 취득한 날(‘18.9.13. 이전)에 해당함
● 회신
귀 서면질의의 사실관계와 같이, 2주택을 보유한 상태에서 배우자가 2018년 9월 13일 이전에 취득한 조정대상지역에 있는 분양권을 2018년 9월 14일 이후 배우자로부터 증여받아 준공된 후 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣에 따라 등록한 장기일반민간임대주택은 ｢소득세법 시행령(2018.10.23. 대통령령 제29242호로 개정된 것)｣ 부칙 제4조제2항에 따라 ｢소득세법 시행령(2018.10.23. 대통령령 제29242호로 개정되기 전의 것)｣ 제167조의3제1항제2호마목의 규정을 적용하여 ｢소득세법｣ 제104조제7항제3호에 해당하는지 여부를 판정하는 것입니다.
3.거주주택 비과세를 아직받지 않았으면 증여 이후에 거주주택을 양도한 경우에는 비과세 가능합니다.
4. 조정대상지역 3억미만인경우 취득세는 기본세율 3.8~4% 적용됩니다.
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