일시적2주택비과세 질문드립니다.

Question

서울에 주택 2채(A 오피스텔, B 아파트)를 보유 중입니다. C 분양권은 2025년에 매도할 예정이고, 아래와 같은 일정으로 주택을 처분하면서 비과세 혜택을 최대한 활용하려고 합니다.

A 오피스텔은 2025년 2월 12일 취득했고 현재 전세 임대 중이며, 재산세는 건축물로 나옵니다. B 아파트는 2023년 8월 25일 취득했고, 전세 임대 중입니다. C 분양권은 2024년 1월에 계약한 광명시 소재 아파트 분양권이며, 2025년 중 매도 예정입니다. 그리고 B 아파트를 먼저 매도한 후, D 주택을 새로 취득하고 A 오피스텔은 2027년 2월 13일 이후에 매도할 계획입니다.

D 주택은 서울 광진구에 위치한 일반 매매 주택이며, 임대용으로 보유할 예정입니다.

질문은 다음과 같습니다.

• D 주택을 A 오피스텔 취득 후 1년이 지난 시점인 2026년 2월 13일 이후에 취득하고, D 주택 취득 후 3년 이내에 A 오피스텔을 매도하면, D 주택도 일시적 2주택 비과세 혜택을 받을 수 있는 게 맞나요?

• A 오피스텔은 비조정대상지역이고 전세임대 중인 경우, 거주 요건 없이 보유 2년 이상이면 비과세 가능한 게 맞나요?

• D 주택은 임대용으로 보유 예정인데, A 오피스텔 매도 후 1세대 1주택 상태에서 2년 이상 보유하면, 거주 없이도 비과세 가능한 게 맞나요?

일시적 2주택과 임대 목적 보유 시 비과세 적용 시점이 헷갈려서 정확한 기준을 알고 싶습니다.

Answer 1

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

D 주택을 A오피스텔 취득 1년 후 취득하고 D 취득 후 3년 이내에 A오피스텔 매도 시 일시적 2주택 비과세 특례 적용 가능합니다.

A오피스텔 보유 2년 이상 시 거주 없이도 비과세 가능합니다.

D 주택 임대용이어도 1세대 1주택 상태에서 2년 이상 보유 시 비과세 가능합니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.

먼저 D 주택의 취득시점을 확인해 볼게요. A 오피스텔 취득 후 1년 경과된 2026.2.13 이후에 D 주택을 취득하고 다시 이후 3년 지난 뒤 A 오피스텔을 매도한다면, 일시적 2주택 비과세 요건에 해당합니다. 즉, D 주택은 신규로 인정되고 A 오피스텔을 3년안에 처분하면 D 주택의 비과세 요건은 유지가 될 것입니다. 따라서 말씀하신 대로 D 주택도 일시적 2주택 비과세를 받을 수 있는 구조입니다.

두번째로는 A 오피스텔의 비과세 요건을 확인해야 합니다. 오피스텔은 업무용 시설이지만, 세법상으로는 주택으로 들어갑니다. 다만, A오피스텔이 비조정지역에 임대 중이면, 거주요건이 적용되지 않습니다. 그래서 보유기간 2년만 지키면 양도세 비과세가 가능합니다.

세번째로는 D 주택 비과세요건입니다. A오피스텔을 처분 후에는 1세대 1주택 상태이므로 그때 부터는 D 주택 비과세 요건을 따집니다. 광진구는 조정대상지역이니 , D 주택 처분 시 비과세받는 조건은 2년 보유 + 2년거주입니다. 다만, D주택을 임대로만 돌린다면, 비과세가 불가능합니다.

질문에 대한 답변이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.