혼인신고 전 아파트매매 공동명의 질문

Question

안녕하세요.아직 혼인신고 전인 상태이며, 아파트가격은 3.35억입니다. 대출금액에 대해서 같이 갚아가야되는 입장이라, 공동명의를 진행하고자 하는데요..1. 공동명의시 비율설정은 아래가 맞는건지요?- 남자 0.8+1.275억 = 62%- 여자 1.275억 = 38%2. 결혼 이후 증여를 통한 공동명의시, 취득세는 추가로 내야하는지? (증여는 6억이하는 안내는걸로 압니다)3. 아파트 가격으로 볼경우 공동명의의 이점이 있는지?4.정보남자 : 3개인금액0.8억회사대출0.7억, 주택대출: 1.85억여자: 매매시 지원은 없고, 대출금 갚을때 같이 갚음

문용현 세무사 · Accepted Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

1. 각자 부담한 금액비율을 부동산 지분비율로 정하시면 됩니다. 각자가 부담한 금액 비율을 초과한 부동산 지분 비율은 상대방으로부터 증여받은 것으로 봅니다.

2. 취득세는 당연히 내야합니다. 증여취득세율은 3.5%(지방교육세 등 별도)입니다. 단, 다주택자+공시가격3억이상+조정지역 주택을 증여받을 경우 12%(지방교육세 등 별도)입니다.

3. 공동명의의 경우, 양도소득세와 종합부동산세 측면에서 절세가 가능합니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

마승우 세무사 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 마승우 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

공동명의 설정시 대출상환비율에 따라 공동명의를 하는 것으로 보이며

특별히 문제될 부분은 없을 것 입니다.

다만, 공동명의시 증여로 인한 취득세를 추가로 부담하여야 합니다.

아파트 가격으로 볼 때, 종합부동산세 대상이 아니고, 양도소득세 역시 비과세될

가능성이 있어 굳이 공동명의로 하지 않아도 될 것으로 생각합니다.

참고하시기 바랍니다.

전영혁 세무사 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

1. 공동명의 비율은 출자한 자금 비율에 맞게 하시면 됩니다.

2. 맞습니다. 증여취득세율에 맞춰 납부하셔야 합니다.

3. 공동명의는 차후 주택을 추가로 취득할 것인지, 어떻게 양도할 것인지 등에 따라 다른 것입니다. 1세대 1주택 또는 일시적 1세대 2주택 등의 비과세규정에 따라 양도하시려는 경우에는 공동명의의 큰 실익이 없고, 양도소득세가 과세되는 양도를 하실 경우에는 양도차익을 나누어 세금을 부담하므로 유리할 수 있습니다.

4부동산을 가족 간에 매매할 경우 세무서에서 양도가액 대신 시가평가액을 양도가액으로 간주할 수 있으며, 거래가액과 시가의 차이액 전체금액으로 하되 그 차이액이 3억원 이상이거나 시가의 5%이상인 경우에 한하여 적용합니다. 또한 가족 간 부동산 매매거래 가격이 시가의 30% 또는 3억원의 범위를 벗어나면, 거래를 통해 이득을 취한 자에게 증여세가 과세됩니다.

부동산을 증여하실 경우 해당 부동산을 증여하는 날의 시가평가액에 대하여 증여세를 계산하는 것인데, 이 때 이전 10년 간 별도로 배우자에게 증여한 자산이 없을 경우 10년 간 최대 6억원까지 공제받으실 수 있습니다. 부동산을 증여하실 때에는 담보된 채무를 함께 증여하신다면 승계받는 채무액에 대하여는 양도소득세를, 채무액을 초과하는 시가평가액에 대하여는 증여세를 납부하시게 되므로 세액이 절감되는 효과는 있으나 구체적인 절세방안은 부동산의 매입가액, 그 때 당시의 시가, 부동산의 종류 등에 따라 천차만별로 달라지므로 가까운 세무사사무실에 방문하시어 컨설팅받아보시길 권해드립니다.