임대보증금 및 임대료등의 연체의 대해 문의드립니다.(독소조항)

Question

임대차법률 6조 2항부분에서

계약체결 후 임차인의 사정에 의하여 계약 개시일자에 입주 불가하거나, 기타 조건의 거부 등으로 인한 위약 시에는 임대인은 즉시 계약을 해지할 수 있고, 임차인은 기 예탁한 임대보증금 전액을 손해 배상금으로 납부하여야 한다.

라고 되있는데요.

여기서 '기타조건의 거부등으로 인한 위약'이부분은 범위가 너무넓어 나중에 시시비비를 가릴때 보증금을 전부잃어버릴경우가 생길수도 있는데 독소조항이 아닌지요?

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 김태환변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

민법은 아래와 같이 규정하고 있습니다.

제398조(배상액의 예정) ①당사자는 채무불이행에 관한 손해배상액을 예정할 수 있다.

②손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원은 적당히 감액할 수 있다.

③손해배상액의 예정은 이행의 청구나 계약의 해제에 영향을 미치지 아니한다.

④위약금의 약정은 손해배상액의 예정으로 추정한다.

⑤당사자가 금전이 아닌 것으로써 손해의 배상에 충당할 것을 예정한 경우에도 전4항의 규정을 준용한다

사안의 경우 질문자분과 임대인간 위약금 조항이 포함된 임대차계약을 체결한 것으로 보입니다. 질문자분이 게계약서상 '기타조건의 거부등으로 인한 위약' 부분이 지나치게 범위가 넒어 보증금을 상실할 것을 우려한다면 임대인과 합의하에 계약조항을 수정하는 것이 바람직할 것으로 보입니다. 또한, 판례는 위약금이 지나치게 과다할 경우에는 선량한 풍속 기타 사회질서에 반하여 전부 또는 일부가 무효가 될 수 있다는 입장이므로 임대보증금 전액을 손해배상금으로 납부하여야 한다는 위 위약금 조항은 위약금이 지나치게 과다하다고 판단될 경우 전부 또는 일부 무효가 될 수 있습니다.

Answer 2

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 이성재변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

우선 질문의 정리가 필요합니다. 위 6조 2항의 부분이 주택임대차 보호법 등인지 확인이 필요합니다. 해당 주택임대차 보호법의 6조 내용은 위 내용이 아닙니다.

한편, 임대차 보호법 제10조는 "(강행규정) 이 법에 위반된 약정(約定)으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다."라고 규정하여 임차인에게 불리한 내용이며, 임대차 보호법의 취지에 반하는 경우에는 그 효력을 무효로 규정합니다. 질의 내용과 같이 위 보증금의 몰취 규정이 다소 과한 부분이 있어 그 보증금액이 상당한 금액이라면 위 내용은 임차인에게 불리한 내용으로 무효로 볼 가능성이 있습니다. 다만 그 몰취의 조건을 구체적으로 하고 보증금액도 1-2회 임차에 달하는 적은 금액이라면 해당 내용을 바로 무효라고 보기 어려운 부분도 있습니다.

이해에 도움이 되길 바랍니다.