부동산 상가 월세 계약서 문의드립니다.

Question

계약서 특약 사항에 임차인은 위 부동산에 존재하는 선순위 권리(근저당권, 임차권 등)로 인하여 경매 등이 실행될 경우 임차보증금의 전부 또는 일부를 반환받지 못할 수도 있음을 확인한다. 라는 말이 명시되어 있는데요 재계약할때 삭제할 수 있나요?
또한 실제 이러한 경우가 발생했을 때 임차인에게 어떤 피해가 발생할 수 있나요?

Answer 1

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.

상가임대차계약을 할때에 이미 임차인이 건물등기부 등기부등본을 조회해서 근저당과 다른 선순위 채권이 존재함을 확인하고도 계약을 하셨다면, 문의하신 계약서의 특약사항은 있으나 없으나 그 자체가 사실이기때문에 삭제해도 아무 상관이나 영향이 없다 할 것입니다.

실제 경매에 이르게 된다면, 님의 임차권이 근저당이나 다른 임차권 채권보다 후순위라면, 경락대금에서 차례대로 배당을 받기 때문에, 님의 전세보증금 전체를 다 보장받지 못하는 수가 발생할 수도 있습니다.

상가임대차 보호법 상에 임차인도 사업자등록을 내고 세무서에 확정일자를 받으셔야 보증금의 보장에 유리할 것입니다.

이상으로 답변에 갈음합니다

감사합니다

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

이 특약은 삭제한다고 해서 실제 달라지는 것은 없습니다, 아마도 계약과정에서 선순위 물권이 있다는 부분을 고지했다는 의미로 보입니다. 즉 경매가 진행되면 본인 임차권보다 선순위 저당권이 있을 경우 말소기준권리보다 낮은 순위로 소멸되기에 배당을 받던 받지 못하던 임차권은 소멸되고 대항력도 잃게 됩니다. 특약을 삭제하는 것보다 실제 선순위 물권이 없는게 중요하지 특약 사항에 위 내용이 없다고 경매시 못받는 보증금을 보호해주는것은 아닙니다.

Answer 3

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

재계약할때 삭제할 수 있나요?

- 재계약서 작성 시 임대인과 협의 후 삭제하면 됩니다.

실제 이러한 경우가 발생했을 때 임차인에게 어떤 피해가 발생할 수 있나요?

-경매로 넘어갈 경우는 드물지만 혹시 경매로 넘어갈 경우 선수위, 말소기준권리, 후순위 대로 배당 후 대항력과 확정일자를 갖추었을 경우 본인 보증금을 모두 받을 수도 있고 일부만 받을 수 있고 모두 잃을 수 있습니다.