상가임대계약의 임차인이 요구할수 있는 계약기간은 언제까지 인가요?

Question

안녕하세요. 상가주인이 운영하고 있는 맥주집을 2014년 7월11일자로 시설보증금 5천만, 월세160만원으로 계약해서 지금껏 운영하고 있습니다. 2022년 4월중에 2020년 9월~2022년 2월까지 밀렸던 월세 이유로 퇴거 내용증명을 보낸적이 있습니다. 하기와같이 상가주인과의 문자로 월세관련 변경된 사항입니다.

2017년 7월 12일 월세 165만원 인상

2020년 2월 ~ 7월까지 1485천원으로 인하하여 한번에 완불

2020년 9월부터 월세160만원 인상요청

2022년 밀린월세5개월치와 2월분 일시불조건월세130만원으로 인하하여 완불

2022년 3월이후로 현재까지 월세 제때 지급

2022년 7월30일에 임대인이 월세 165만원으로 2022년 12월까지 임대하는 계약서를 작성하자고하는데 어떻게해야되나요? 임차인의 권리계약기간은 언제까지 인가요? 임대인이 퇴거를 요청할수 있는 조건이 되는건가요? 임대인이 퇴거를 요청할때 임대인에게 계약시 준 권리금을 요청할수 있나요? 임대 10년 보장이 있던데 해당이 되는건가요? 전문가님들의 조언 부탁드리겠습니다.

Answer 1

안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.

질문에 기초하여 답변드리며, 구체적인 사정에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

1. 상가임대차보호법 상 3개월 이상 차임을 연체할 경우에 임대인은 연체를 이유로 임차인에게 계약 갱신을 거절 할 수 있습니다.

2. 임대인에게 권리금을 요구할 수 없을 것으로 보입니다.

3. 10년 보장 규정이 있지만 차임을 3개월 이상 연체한 이력이 있으니 법률로써 10년을 보장받기 어렵습니다.

Answer 2

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.

적어주신 사실만을 기초로 봤을때 3개월 이상 차임의 연체 이력이 있으시면 임대인은 갱신을 거절 할 수 있고, 퇴거를 요청할 수 있습니다.

또한, 권리금은 임대인과의 계약이 아닌 동일인이지만 이전에 업장을 영업하던 사업주와의 거래로 보고 임대인에게는 권리금을 요구할 수 없습니다.

임대인은 갱신을 거절 할 수 있으니 10년 보장 또한 차임이 밀린적이 있으므로 보장받지 못합니다.

상가임대보호법 제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2013. 8. 13.>

1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우