상가 임대차 건물에서 권리금 회수에 관한 질문

Question

1. 2015년 9월 부동산 중개업을 위하여 상가 임대를 하고자, 종전 임차인브터 권리금 2천만을 지불하고, 상가건물 임대차계약을 체결하였습니다.

2. 이후 묵시적 갱신 상태로 상가를 운영중에 2022년 7월 임대인이 월차임을 11%인상을 요구하기에 재계약을 체결하였습니다.

3. 그런데 임대인은 2022년 7. 28일자로 건물 우측 측면에 무단 공작물이 설치하여 “위반건축물”로 등재되었습나다.
4. 이와 같은 사실을 모르고 지내다 지난 2025.7월말 동 건물내 지하실을 제3자에게 임대차계약을 하면서 위반건축물이 등재되었음을 확인하고, 문제를 제기하니 제가 상가 운영을 중단할 경우 300만원 정도를 보조하겠다고 말하더군요.

5. 당시, 저로서는 상가를 계속 운영을 지속하여야 겠기에 내가 그만들때 이야기하게다고 전한 후 지금까지 운영중입니다.

6. 하지만 이 상가를 동종업종(공인중개사 사무실)의 제3자에게 양도하여 권리금을 회수하고자 하나, 위반건축물에는 부동산중개업 허가가 나지 않기때문에 권리금 회수가 불가능한 상황입니다.
7. 이 경우, 어떻게 대응하여야 할지..... 소송을 제가한다면 승소가능성은 있는 것인지 여쭙니다.

Answer 1

안녕하세요. 신은정 변호사입니다.

임대인의 일방적인 위반건축물 등재로 인해 권리금 회수에 차질이 생겨 매우 당혹스러우시겠습니다. 결론부터 말씀드리면 임대인의 귀책사유로 신규 임차인의 영업 허가가 불가능해진 상황이므로 손해배상 청구 소송을 통해 권리금을 보호받을 가능성이 큽니다.

1. 임대인의 권리금 회수 방해 책임

상가건물 임대차보호법상 임대인은 정당한 사유 없이 임차인의 권리금 회수를 방해할 수 없습니다. 임대인이 무단으로 공작물을 설치하여 건물이 위반건축물이 되었고 이로 인해 신규 임차인이 중개업 등록을 할 수 없게 된 것은 임대인의 명백한 방해 행위에 해당합니다.

2. 손해배상 청구 소송의 승소 가능성

임대인의 원인 제공으로 동종 업종의 신규 임차인 주선이 원천적으로 막힌 상황을 입증한다면 소송에서 승소할 가능성이 높습니다. 승소 시 신규 임차인에게 받기로 했던 권리금과 임대차 종료 당시의 감정평가 권리금 중 낮은 금액을 손해배상액으로 인정받게 됩니다.

3. 소송 전 사전 조치

비록 당장 신규 임차인을 구하기 어렵더라도 임대인에게 위반건축물 문제로 인해 권리금 회수가 불가능하다는 사실을 공식적으로 알려야 합니다. 위반건축물 시정 요구와 불이행 시 권리금 상당의 손해배상을 청구하겠다는 내용증명을 발송하여 객관적인 근거를 남겨두어야 합니다.

우선 임대인에게 위반건축물 원상복구 및 권리금 방해 책임을 묻는 내용증명을 발송하여 명확한 법적 조치 의사를 전달하세요.

부당하게 침해당한 권리가 온전히 회복되어 권리금 문제가 무사히 잘 해결되기를 바랍니다.

Answer 2

안녕하세요. 전준휘 변호사입니다.

임대인이 무단건축물을 시설하여 그 결과 동종업종으로 권리금을 받고 양도가 불가능한 상황이라면 임대인을 상대로 권리금 상당액에 대한 배상을 청구하시는 것이 가능할 것으로 예상됩니다. 다만 소송이 되기 이전에 임대인에게 불법시설물ㅇ르 철거하여 줄 것, 만약 철거하지 않으면 권리금 수수가 불가능해져 손해가 발생한다는 사실을 고지하여 협의를 시도해보시는 것이 필요하겠습니다.

Answer 3

안녕하세요. 류원용 변호사입니다.

건물주를 대상으로 권리금 금액을 회수 불가능한 행위에 대한 권리금 금액 만큼의 손해배상소송 제기가 가능합니다

Answer 4

안녕하세요. 홍윤석 변호사입니다.

임대인의 위반건축물 설치로 인해 신규 임차인의 중개업 허가가 불가능해져 권리금 회수 기회가 방해받은 사안으로 보입니다.

상가건물 임대차보호법 제10조의4에 따라 임대인이 정당한 사유 없이 임차인의 권리금 회수를 방해하는 행위는 손해배상 청구 대상이 될 수 있습니다.

다만, 위반건축물로 인한 행정적 제한이 임대인의 귀책임을 입증하는 것이 핵심입니다. 현재 임대인이 제시한 보상금액이 소액이라 합의가 어렵다면, 위반건축물 등재 사실과 이로 인해 신규 계약이 무산된 구체적인 증거를 확보하여 임대인에게 내용증명을 발송하는 것이 우선입니다.

임대인이 시정 조치를 거부하여 신규 임차인과의 계약이 최종 결렬될 경우, 법적 소송을 통해 권리금 상당의 손해배상을 청구할 수도 있을 것으로 보입니다.

구체적인 대응은 별도 문의 주십시오.

감사합니다.