안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
1. 분양권 3개를 모두 받을 수 있나요? (가능성 높음)
모두 받을 수 있을 것으로 보입니다. 그 이유는 도시 및 주거환경정비법 부칙 제14567호에 포함된 경과 규정 때문입니다.
* 핵심 근거: ‘5년 재당첨 제한’ 규정은 2017년 10월 24일에 신설됐지만, 법 부칙에 따라 규제 시행일(2017.10.24.) 이전에 소유한 주택에는 이 제한이 적용되지 않습니다.
* 질문자님 상황: 3채 모두 2017년 10월 24일 이전에 매입하셨으므로, 관리처분계획 인가일이 서로 겹치거나 5년 이내에 있더라도 각각의 주택에 대해 분양권을 받을 자격을 잃지 않습니다. 국토교통부 유권해석에서도 법 시행 이전에 이미 소유한 주택들은 재당첨 제한 대상이 아니라고 명확히 하고 있습니다.
2. 이주비 대출을 3곳 모두에서 받을 수 있나요? (제한적으로 가능)
이주비 대출은 분양권보다 심사 기준이 더 엄격하지만, 완전히 막히는 건 아닙니다.
* 다주택자 규제: 투기과열지구 내 다주택자는 주택담보대출(이주비 대출 포함)이 원칙적으로 제한됩니다. 하지만 ‘임대사업자’ 자격을 유지하고 있거나, 기존 주택 처분 등 금융기관이 요구하는 예외 조건을 충족하는 경우, 심사에 따라 일부 가능할 수 있습니다.
* 신탁 방식의 장점: 사업지가 ‘신탁’ 방식이라면, 시공사나 신탁사의 신용을 바탕으로 추가 이주비 지원이나 ‘직접 대여금’ 형태의 자금 지원이 제공될 수 있습니다. 이는 일반 금융권보다 유연하게 적용되는 경우가 많으니, 각 조합이나 신탁사에 다주택자 대상 지원책이 있는지 문의해보시기 바랍니다.
3. 꼭 확인하셔야 하는 점
* 1+1 분양과의 차이: 한 구역에서 ‘1+1 분양’으로 2채를 받는 경우는 투기과열지구에서 제한될 수 있습니다. 하지만 질문자님처럼 서로 다른 구역(4단지, 6단지, 10단지)에 각각 소유하고 계시다면, 각 구역 조합원의 자격을 모두 인정받는 게 원칙입니다.
* 임대사업자 말소 이슈: 올해 7월 임대사업자가 자동 말소되더라도, 2017년 이전에 취득했다는 사실은 변하지 않으니 ‘재당첨 제한’ 예외 지위는 그대로 유지됩니다. 다만, 임대사업자 자격이 사라진 뒤에는 다주택자에 대한 종부세 등 세금 부담이 늘어날 수 있습니다.
결론적으로, 매수 시점이 법 시행 이전이라는 점이 든든한 방어막이 되어 분양권 3개 모두를 받는 데 법적인 문제는 없어 보입니다. 다만, 대출은 은행 내부 방침이나 당시 금리 등 여러 변수에 따라 원하는 만큼 모두 나오지 않을 수도 있으니, 보수적으로 자금 계획을 세우시는 것이 좋겠습니다.