안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.
전세금 일부만 받았다면 임차권등기를 할 수 있습니다. 임차권등기는 세입자가 다른 곳으로 이사해도 기존 주택의 전입신고가 빠지더라도 대항력과 우선변제권을 유지시켜주는 제도입니다. 따라서 전세금을 모두 돌려받지 못한 경우에는 임차권등기를 통해 전세금을 보호할 수 있습니다.
하지만 전세금을 일부만 받았다면 임차권등기가 오히려 단점이 될 수도 있습니다. 임차권등기는 등기부에 남기 때문에 집주인에게는 전세금을 변제하지 않았다는 낙인이 되고, 신규 세입자에게는 자신의 권리가 확보되지 못한다는 불안감을 줄 수 있습니다. 이 경우 신규 세입자가 계약을 꺼리거나 집주인이 계약을 파기할 수 있습니다.
따라서 전세금을 일부만 받았고 나머지 금액이 현저히 적다면 임차권등기 대신 근저당 설정을 고려해보는 것이 좋습니다. 근저당은 집주인의 부동산을 담보로 설정하고 문제 발생 시 다른 채권자보다 우선하여 채무를 변제받을 수 있는 제도입니다. 근저당은 임차권등기보다 신규 세입자의 부담을 줄일 수 있고, 기존 세입자에게는 경매신청권을 부여하여 전세금을 확보할 수 있습니다.
전세금을 일부만 받았다면 전세금반환소송을 제기할 수도 있습니다. 전세금반환소송은 집주인이 전세금을 돌려주지 않았을 때 세입자가 법원에 소송을 제기하여 전세금을 청구하는 절차입니다. 전세금반환소송은 임차권등기나 근저당 설정과 별개로 진행할 수 있습니다.
