부모님 사망후 부동산(아파트)처분

Question

제목과 같이 부모님(어머님) 사망후 아파트를 처분하려 합니다.

아파트의 조건은 시가로 약 3.5억원 정도이며, 주택 연금에 가입후 연금 생활을 하셔서, 주택연금공단에 부채가 약 1.8억 가량 있습니다.

그리고 상속인은 4명 입니다. (이외의 유산은 없읍니다)

진행하려고 하는 프로세스는 1.상속등기, 2.취득세 납부, 3.주택연금 부채 상환, 4.매각 순으로 진행

예정입니다.

질문1. 부동산을 상속하려면 상속 등기를 해야 하는데, 상속 등기전에 상속재산분할협의서를 4인이

균등하게 배분하여 청구 가능 여부

질문2. 상속 등기 전에 상속 재산을 협의 분할해야 증여세 감면이 가능하다고 하는데, 유산 자체가 얼마

되지 않아 필요 상속 재산 협의 분할이 필요 없을 듯 한데.. 의견이 궁금 합니다.

질문3. 질문 1과2는 간단히 말씀드리면, 4인의 상속자가 균등하게 유산을 배부 할수 있는 방법에 대한

질문입니다

질문4. 부동산 가치가 5억 이하이므로, 상속세는 면제 인 걸로 알고 있는데.. 맞는 지요?

질문5. 취득세는 어느 정도 나오게 될까요?

질문6. 가장 중요한 질문입니다. 4인의 상속인중 1인이 상속등기(4인 공동 명의로 균등 배분)후,

바로 매각하고 싶지 않는다는 의견을 낸다든지, 혹은 그 집에 들어 가서 산다 든지 하는 경우 등

을 사전에 방지하고, 주택 연금 공단 부채 상환후 바로 집을 매각 할수 있는 조건(법적으로)을 만

들어 놓는 방법은 없는지 궁금합니다. (예를 들면 상속 재산 협의시 , 추가 조항 으로 "주택연금 부채 상환후 3개월 또는 6개월 이내에 아파트를 처분한다" 라는 조건을 명시하는것도 생각해 봤 는데, 1인이 이 조항을 무시하고 지키지 않을시에는 민사소송으로 대처헤야 할것 같은 생각이 드는데.. 가족간에 이런 상황까지 가는건 합당하지 않다고 생각 됩니다)

즉, 부채 상황후 아파트를 바로 매각가능하게 할수 있는 방법에 대해 질문 드리는 것입니다.

Answer 1

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겟습니다.

질문1. 부동산을 상속하려면 상속 등기를 해야 하는데, 상속 등기전에 상속재산분할협의서를 4인이

균등하게 배분하여 청구 가능 여부

==> 서로 협의해서 상속지분을 가질 수도 있지만 그렇지 않는 경우 법정지분에 따라 지분등기가 됩니다.

질문2. 상속 등기 전에 상속 재산을 협의 분할해야 증여세 감면이 가능하다고 하는데, 유산 자체가 얼마

되지 않아 필요 상속 재산 협의 분할이 필요 없을 듯 한데.. 의견이 궁금 합니다.

==> 세무적인 사항은 세무사와 상담을 받아 보시기 바랍니다. 그러나 재산가격 등을 고려할 때 필요가 없어 보입니다.

질문3. 질문 1과2는 간단히 말씀드리면, 4인의 상속자가 균등하게 유산을 배부 할수 있는 방법에 대한

질문입니다

==> 법정 지분에 따라 분할 등기를 하시는 것이 적절해 보입니다.

질문4. 부동산 가치가 5억 이하이므로, 상속세는 면제 인 걸로 알고 있는데.. 맞는 지요?

==> 네 맞습니다.

질문5. 취득세는 어느 정도 나오게 될까요?

==> 상속자의 기존 주택수, 가격에 따라 판단해야 합니ㅏㄷ.

질문6. 가장 중요한 질문입니다. 4인의 상속인중 1인이 상속등기(4인 공동 명의로 균등 배분)후,

바로 매각하고 싶지 않는다는 의견을 낸다든지, 혹은 그 집에 들어 가서 산다 든지 하는 경우 등

을 사전에 방지하고, 주택 연금 공단 부채 상환후 바로 집을 매각 할수 있는 조건(법적으로)을 만

들어 놓는 방법은 없는지 궁금합니다.

=> 서로 협의서를 작성한 후 공증을 받아 놓으시기 바랍니다.,