미분양 주택의 양도세 비과세 및 과세 기준

Question

공공기관 대상 미분양 주택 을 분양 받은 후 5년 을 기준으로 양도세와 농특세 과세 여부가 달라진다고 하는데요. 세부 기준을 알고 싶습니다.

1) 5년 이내 양도시 양도세는 면제, 농특세는 20% 과세이고, 5년이 지나서 양도하면 양도세는 과세하고, 농특세는 과세하지 않는 것인가요?

2) 5년 이후 양도시 '5년간 발생한 양도소득금액'을 공제하고 양도세를 과세한다는데, '5년간 발생한 양도소득금액' 산정하는 기준이과 금액이 어떻게 될까요?

예를 들어, 매입금액 2억원, 5년 경과 후 매도금액이 4억원, 기본세율 적용시 ,

5년간 발생한 양도소득금액 = ?

양도세 = ?

농특세 = ?

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 최영 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

안녕하세요

1. 조세특례제한법에서 규정하는 미분양 주택을 5년이내 양도시 년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면합니다 .농특세는 감면세액이 있을때 부과되는 것 입니다.

2. 또한, 해당 신축주택 등의 취득일로부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 해당 신축주택 등의 취득일로부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상금액에서 공제하는 것입니다.

이경우 금액은 다음과 같이 계산되는 것이며, 기준시가를 알아야 산정이 가능합니다.

(취득일부터 5년이 되는 날의 기준시가) - (취득당시의 기준시가)

= 전체 양도소득금액 × ----------------------------------------------------------------------------------

(양도당시의 기준시가) - (취득당시의 기준시가)