단기 임대사업 했던 아파트 매도시 양도소득세 질문요?

Question

2017년 단기임대사업4년 등록후 소형(전용면적49.6제곱)아파트 2채를 임대하였고 2021년 임대사업 자동말소 통지를 받았습니다. 저는 전세로 거주하고 있는데 아파트 1ㅊㅐ를 9월 최종 잔금치르기로하고 매매계약이 되었습니다

그동안 임대 5% 인상등은 지켰으나 뜻하지 않게 아파트는 더이상 임대사업등록이 안된다 하여 매매하려합니다 , 취득시부터 임대용 등록이었습니다

1. 이 경우 양도소득세는 어떻게되는지요?

2. 2번째 아파트 매도는 어떻게 해야 하는지요? 1주택 비과세 요건을 위해 거주도 해야하는지요?

전영혁 세무사 · Accepted Answer

안녕하세요. 전영혁 세무사입니다.주택의 양도소득세는 양도가액, 취득가액, 보유기간, 주택 수, 각 주택의 공시가격, 각 주택의 조정대상지역 여부, 각 주택의 임대주택 등록 여부, 등록하셨다면 임대기간, 임대료 증액 여부, 증액 비율 등의 다양한 사실관계에 따라 계산방법과 세율, 세액, 공제액 등이 천차만별로 달라지므로 해당 사실관계 없이 계산이 불가능하며 가까운 세무사사무실에 방문하시어 컨설팅받아보시는 것을 권해드립니다.거주주택의 경우 해당 규정은 중간 중간 개정이된 세법과 민간임대주택에 대한 특별법의 경과규정으로 인해 등록시점과 등록물건 등에 따라 각기 다른 규정들이 적용될 수 있어 반드시 세무사사무실에 방문하셔서 전문적이고 자세한 컨설팅을 받으시기 바랍니다. 기본적인 내용은 아래 링크 참고부탁드립니다. 1. 거주주택 요건1) 조정, 비조정 구분 없이 2년 거주2) 2019년 2월 12일 이후 평생 1회 적용2. 임대주택 요건1) 지자체, 세무서 임대등록 후 일정기간 임대 유지2) 임대개시일 당시 기준시가 6억 원이하(수도권 외 3억 원이하)3) 임대료 5% 증액 제한 준수(2019년 2월 12일 이후)4) 임대를 하지 않은 공실기간이 6개월 이내 https://opengov.seoul.go.kr/mediahub/23512522

탈퇴한 사용자 · Answer

안녕하세요. 백승호 세무사입니다.2020.7.10 부동산대책으로 인하여 단기임대사업으로 등록한 경우에는 의무임대기간이 만료되면 자동말소되며 이 경우 양도세 중과배제 요건 판단시 세법상 의무임대기간을 충족한 것으로 보게 됩니다.

문용현 세무사 · Answer

안녕하세요. 문용현 세무사입니다.1. 자동말소된 임대주택은 양도소득세가 중과되지 않고 기본세율이 적용 됩니다.2. 두 주택 중 먼저 양도하는 것은 일반세율로 과세가 되며, 나머지 하나의 주택은 1주택만 남은 시점에서 새롭게 2년이상 보유(취득당시 조정일 경우 2년이상 거주)하고 양도하셔야 1세대1주택 비과세를 받을 수 있습니다.도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.