다가구주택 전세 입주 안전한지 고민되는데 봐주실 수 있을까요?
안녕하세요
우선 제가 보고 있는 건물은 서울 대학가에 있는 다가구 주택이며 1층에는 가게 3개 그리고 위에는 총 7세대가 살고 있습니다.
그리고 저는 1.5억에 계약할 예정이며 이 건물의 개별단독주택가격은 8억 정도, 등기부등본을 뗐을 때 저당권은 6.5억정도 잡혀있습니다(세금이나 압류 같은건 깨끗한거 확인했습니다).
요새 전세사기가 불안해서 보증보험을 알아보니 보증보험에 가입할 때 다가구주택의 경우
1. 선순위 채권이 주택가격의 90%의 60%를 넘지 않아야 하고
2. 선순위 채권+선순위 보증금이 주택가격의 90%의 80%를 넘지 않아야 하는것으로 이해 했는데요,
현재 제가 선순위 보증금을 알 수는 없지만 1번 조건도 충족 못시키고(6.5억 > 6억) 2번의 경우도 선순위 보증금이 2억보다는 훨씬 넘을 것 같아서 충족 못시키는게(6.5억+선순위 보증금 > 8억) 확정이라 보증보험을 들 수 없다고 판단이 됩니다.
그런데 중개사님께서 이 건물은 30억 정도의 건물이니 아무 걱정 안하셔도 된다고 하시는데 이게 맞는 말일까요?
실제로 주변의 비슷한 컨디션의 건물들의 매매이력을 보거나 부동산플래닛의 추정 결과로는 25~30억이 나오는것을 확인하긴 했습니다. 그런데 매매가격이야 언제든 떨어질 수 있는거고 추정가격이기 때문에 정확하지 않다고 생각이 들거든요..
물론 보증보험 되는 방에 들어가는게 최선임을 알기는 하지만 현실적으로 고려했을 때 안전하다고 하면 들어가고 싶은 마음이 있습니다.
만약 건물 매매가격이 25억이라고 가정했을 때는 선순위채권이나 선순위보증금을 다 변제하고서도 금액이 남아서 안전하다고 개인적으로는 생각이 드는데 공인중개사 분들은 어떻게 생각하시는지 궁금합니다! 주변에 아는 지인에게 추천해주실만한 매물일까요?
안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겠습니다. 상기 질문요지를 고려할 때 보증금 보호에 문제가 없는지에 대한 질문으로 보입니다. 이러한 경우 다음과 같은 방법으로 확인하시기 바랍니다.
"해당 주택실거래가격 * 70% > 선순위 근저당 + 모든 보증금의 합계(질문자님의 보증금 포함)"인 경우 계약을 진행하시고 그렇지 않는 경우 다른 물건을 알아 보시는 것이 적절해 보입니다.