상속된 아파트 매도시 양도소득세 질문드려요

Question

2019년 8월 18일 모친이 돌아가셔서 아파트를 제가 대표로 상속 받게 되었습니다. 등기 접수일자 기준 2019년9월 20일 입니다. 2019년 공시지가는 1억300만원 .지금 아파트 현시세는 1억 4-5천 정도 합니다. 지금 1가구 1주택 (만34세)입니다. 내년부터 양도세 세율이 바뀌는것 같아 바뀌기전에 파는게 나을지 후에 매매를 하는게 이득인지 궁금합니다. 아파트 취득시 조정지역이었고, 지금은 조정지역이 아닙니다. 거주는 안했고, 지금 전세를 놓은 상태입니다.

조정지역 취득시 2년 거주 내용을 본거 같아서요. 거주 해야지 세금 혜택을 볼수 있는지도 궁금합니다.

* 어머니가 보유하신지는 3년 정도 됐구요. 보유하는거도 합산이 되는 건가요?

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 설민호 변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

1. 조정대상지역 내에 있는 주택을 양도하는 경우에는 보유기간 중 거주기간도 2년이상 충족해야하는 것이 맞으나, 양도당시 조정대상지역 내의 주택이 아닌 경우 취득 당시에 조정대상지역 내의 주택이었다 하더라도 거주기간의 요건이 적용되지 않습니다.

2. 상속받은 주택으로 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 현재 같은 세대였다면, 상속개시 전에 피상속인이 상속인과 같은 세대이면서 보유하거나 거주했던 기간도 상속인의 보유기간으로 합산됩니다.

3. 따라서 1세대 1주택 요건을 충족하는 경우에는 양도소득세는 비과세될 것으로 보입니다.

정확한 사실관계를 알 경우 보다 상세한 답변이 가능합니다.

도움이 되었으면 합니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 최영 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

안녕하세요

상속아파트를 양도하는 경우 양도가액에서 공제하는 취득가액은 상속세 신고가액으로 하는것이며, 상속세 신고를 하지 아니하였거나 기준시가로 신고한 경우에는 상속개시당시 기준시가를 취득가액 으로 하는것으로 사료됩니다.

또한, 1세대 1주택 비과세 적용시 상속받은 주택의 보유기간은 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 동일세대인 경우에는 상속개시 전에 상속인과 피상속인이 동일세대로서 보유한 기간을 포함하는 것입니다.

따라서 만약 모친와 동일세대였다면 모친 보유,거주기간도 통산하여 인정받을 수 있을 것으로 사료됩니다.

Answer 3

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

상속받은 주택만을 보유하여 1세대 1주택인지, 별도로 다른 주택을 보유한 것인지 파악이 되지 않습니다.

만약 상속받은 주택만 보유했고 상속개시 당시 어머니와 동일세대일 경우, 피상속인(어머니)이17년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 취득한 주택이라면 2년 거주요건을 충족해야 양도소득세를 비과세 받을 수 있습니다. 17년 8월 2일까지 취득한 주택이라면 거주요건은 필요 없고 2년 이상 보유했다면 양도소득세 비과세가 가능합니다. 피상속인과 동일 세대일 경우, 보유기간 및 거주기간 판정시 피상속인(어머니)과 상속인의 보유 및 거주 기간을 통산하여 판단하는 것입니다.

만약, 피상속인과 동일세대원이 아니라면 상속일을 기준으로 상속인의 보유기간 및 취득기간으로 판단합니다.

만약, 일반주택과 상속받은 주택을 보유한 상태에서 상속받은 주택을 양도한다면 양도소득세 비과세는 받을 수 없습니다. 상속받은 주택을 상속일로부터 5년 이내 양도할 경우 일반세율로 과세되며, 5년 이후에 양도할 경우 중과세 대상이 될 수도 있습니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.