등기부등본 확인시 근저당권 채권최고액 원금 아는 방법이 있나요?
안녕하세요.
부동산 계약시 채권최고액이라고 근저당권 설정이 되어있을때
만략 1억5천이 근저당권이 되어있으면
원금이 1억이라고 말을하면 그 말만 믿고 계약을 하면되나요
아니면 채권최고액 원금이 얼마인지 아는 방법이 따로 있나요?
또한 설정액 이라는 말도 있는데 이분이 어떤 내용인지도 궁금합니다.
미리 답변 감사드립니다!
현직 공인중개사입니다.
등기사항증명서(구 등기부등본)을 자세히 보면 갑구와 을구로 나누어져있는데 갑구에는 소유권에 대해 나와있고 을구에 근저당권이 설정되어 있습니다.
개인이 부동산을 담보로 돈을 빌려주고 근저당권을 설정해 놓는 경우도 있지만 대부분 금융권에서 부동산을 담보로 대출해주면서 근저당권을 설정합니다.
근저당권을 설정할때는 원금만큼만 설정하는 경우도 있지만 이는 거의 없다고 보시면 되고, 통상 금융회사마다 다르지만 110%~130%정도 채권최고액을 설정합니다.
개인이 정확한 원금을 알아보는 방법은 쉽지 않습니다. 하지만 금융회사에서 돈을 빌려주고 채권최고액을 110%~130%정도 잡을때는 이유가 있다는걸 아셔야합니다. 채권최고액이란건 근저당권을 설정한자가 받아갈수 있는 최대금액입니다. 참고로 1금융(은행권)이 통상 낮게 잡고 2금융(지방농협, 마을금고, 보험회사 등)으로 갈수록 높게 잡습니다.
집주인과 전세나 월세계약 당시는 원금을 많이 갚아서 원금은 얼마 안된다는 얘길듣고 믿고 계약을 했는데 집주인이 이자납입을 오랜기간 못해서 다시 높아질수도 있는거고, 또한 금융회사 입장에서는 등기상 근저당권이 살아있기 때문에 채권최고액 범위내에서 추가로 대출을 해줄수도 있습니다.
말이 많이 길어졌는데 개인이 원금을 유추할수 있는 방법은 채권최고액 / 1.1~1.3(1.1, 1.15, 1.2, 1.25, 1.3)을 나눴을때 딱 떨어지는 금액이 있다면 그 금액이라 예상하시면 되지만 내가 이집에 많은 보증금을 내고 계약을 해야한다면 보수적으로 채권최고액 전체를 집전체가치와 비교해 계약하시는게 추후 만에하나 있을 사고예방에 도움이 되지않을까 합니다.
통상 위 금액으로(채권최고액 1억5천) 봤을때 대출원금은 120%를 잡았다고하면 1억2500만원이 될것이고 125%를 잡았다면 1억2천이 되겠지만 바로 위에서 말씀드렸듯이 그냥 채권최고액 전체를 부동산가치와 비교하심이 좋을듯 합니다.
보통 금융기관에서 근저당을 잡을 때 대부분의 경우 원금의 120%로 잡습니다. 대출 원금 외 이자 등 제반비용을 감안해 넉넉히 잡아두기 위함이고, 이를 근저당설정액 이라고 합니다. 말씀하신 경우 1억 5천만원÷1.2=1억2천5백만원이 원금이라고 보면 되겠네요.