코로나로 인한 자영업자 폐업시 남은 임대차 기간내 보증금 반환이 가능한가??
2019.11에 임대차 계약서를 작성했고, 계약 기간 5년으로 계약 했습니다.
후에 코로나로 인한 직격탄을 맞아 운영에 큰 어려움을 느꼈고, 결국 빚만 늘어가는 상황에서 폐업을 결정했습니다.
그러던 중 상가 임대기간이 남아 있어도 보증금을 받을수 있다는 기사를 접했고 건물주에게 의견을 전했으나 건물주는 5년을 무조건 채우거나 임대인을 구해놓고 나가라고 이야기를 했고 임대인을 구하려고 부동산에 내놓고 구해봤지만 결국 구하지 못하고 올해 2022년 7월 30에 폐점을 했습니다.
현재 11월까지 건물주는 보증금을 돌려주지 못한다고 이야기 중입니다
보증금을 받을수 있습니까?
관련하여 도움을 주시면 감사하겠습니다
안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.
참으로 안타깝네요. 위로의 말씀부터 먼저 전하겠습니다.
상가임대차 보호법에 의거한 임차인의 정상적인 임대차계약의 해지사유는 규정이 없습니다만,
그런데, 2021년 6월 서울 중앙지방법원 판례에 의하면, 코로나 펜데믹 상태로 매출이 극감한 상태라면"불가항력적"사유에 해당되어 계약의 해지사유에 해당한다고 판결한바에 따르면,
님의 경우에도 사정변경의 원칙을 적용하여 임대차계약을 해지할 수 있는 가능성이 있는 것 같습니다.
자료를 준비하셔서 상가임대차 분쟁조정위원회에 중재도 신청해보시기 바랍니다.
이상으로 답변에 갈음합니다
감사합니다
안녕하세요. 홍성택 공인중개사입니다.
안타까운 내용인데 실질적인 도움을 드릴 답변...아니...방법은 없다고 보여집니다.
물론 정치인들이 민심 달래기 용으로 상가임대차보호법 11조2(폐업으로 인한 임차인의 해지권)이라는 보기 좋은 법을 만들어 놓긴 했는데 제 개인적인 생각으로는 무용지물 법이라 생각이 듭니다.
1. 집합제한 또는 금지조치(운영시간 제한조치)를 총 3개월 이상 받았는지?
2. 그에 따라 경제사정의 중대한 변동이 있는지?
3. 또 그로 인해 폐업을 했는지?
이 입증 책임은 임차인이 입증해야하고 법원에 사실에 입각하여 판사를 설득해야합니다.
과연 경제사정의 중대한 변동이 어느정도인지 기준도 없기에 애매합니다. 그리고 변호사의 도움을 받아야하는데 만약 패소하게 된다면 변호사비, 상대소송비도 부담해야 하므로 이중고에 삼중고를 겪게 될 수 밖에 없습니다.
임대인은 계약기간을 주장하며 더 새로운 임차인을 구하는데 소원할 것이고요.
제 개인적인 생각으로는 임대인과 원만한 협의를 하셔서 새로운임차인을 구하시는 방법이 가장 현명할 것으로 보입니다.
조금이나마 도움이 되셨다면 추천! 부탁드립니다.