작은건물 상가의 월세를 올리거나 내보내려고 하는데 문제 없을까요?
대지지분 50평정도의 작은 건물을 관리하고 있습니다 (1층-상가 / 2,3층-근생 / 4층-주택 / 옥탑)
그중 1층상가 한 호가 다른 호 보다 월세가 30%정도 저렴하여 월세를 20%정도 올리거나 내보내고 새 세입자를 받으려고 계획중입니다
첫 계약은 2013년 8월 27일에 1년으로 계약하였고 재계약없이 자동갱신되다가 5년후인 2018년 8월에 계약서는 따로 안쓰고 월세만 5만원 올린 후 여태까지 자동갱신 된 상태입니다 (월세는 후불로 받고있습니다)
23년 8월27일이 넘어가면 10년이 넘어가 월세 5%이상 인상과 갱신거절을 할수 있다고 알고 있습니다
1. 위의 경우에 8월 27일 이후 월세 20%인상에 법적으로 문제 없을까요?
2. 세입자가 월세인상에 불응시 내보낼 수 있을까요?
3. 내보낼경우 법령상 최소 1달 전에 통보가 의무라고 알고있는데 묵시정갱신이 11일 남은 상황에서 지금 통보 후 1~2달 뒤에 세입자와 일정 조정하여 내보낸다면 1달전은 아니더라도 갱신일 이전에 통보했으므로 8/27일에 묵시적계약갱신이 되지 않나요?
4. 추가로 확인해야될 부분이나 문제 될 부분은 있을까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
2018년 10월 16일을 기준으로 그 이전에 계약기간을 5년으로 한 계약 외 모든 상가임대차가 최대10년까지 보장받을 수 있습니다.
2018년 10월 16일 이전에 계약기간을 5년으로 한 계약만이 10년이 아닌 5년까지 보호받습니다.
그리고 계약만료 전 1년 남은 시점(2018년 00월, 5년 되는 시점)에서는 계약갱신을 할 수 없고 5년을 끝으로 계약이 종료됩니다.
처음계약하고 3년이 되는 시점 2018년 00월 계약 갱신을 할 수 있고 처음계약한 시점부터 10년 간 상가임대차보호법의보호를 받을 수 있습니다.
1) 2018년 8월 27일 이후 상가임대차보호법 5년이 끝나고 새로운 계약으로 진행하면 됩니다. 새로운 계약을 진행하면 임대료의 5%를 초과하여 인사미 가능하고,10년 적용이 되고 계약갱신 시 5%를 초과할 수 없습니다.
2) 2018년 8월 27일 이후 새로운 계약 시 5%를 초과하여 인상 할 수 있습니다. 임차인분에게 잘 설명해주시기 바랍니다.
3) 계약만료 1개월이 지나게 되면 묵시적갱신이 됩니다. 임차인과 퇴거기간에 대해서 협의하고 계약을 종료하거나 임차인에게 이사비를 지원해주는 조건으로 합의에 의한 계약해지를 해도 됩니다.
4) 임차인이 계속 영업하기를 원한다면 월세 인상에 대해서 협의하여 새로운 계약으로 진행 하면 되고 월세 인상에 의견이 다르면 계약을 종료하는 방향으로 협의하여 원만하게 해결하기를 바랍니다.