주변에서 갭투자를 해야한다고 해요.

Question

인제  부동산에  관심을  시작했습니다.그래서  용어를  하나도  모르겠어요..ㅠㅠ갭투자, 세안고, 레버리지등등이런  용어들의  뜻을  알려주세요!ㅠ

강태호 공인중개사 · Accepted Answer

안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.질문에 기초하여 용어의 의미를 알려드리겠습니다.갭투자란 시세차익을 목적으로 주택의 매매가와 전세가의 차액이 적은 집을 고른 후에, 전세 세입자를 구하고 그 전세 세입자가 들어갈 주택을 매입하는 것을 말합니다.세안고란 "세입자를 안고 매매"의 줄임말입니다. 내가 매입하는 아파트를 다른 이에게 세를 주는 것이라고 이해하시면 됩니다.레버리지란 차입금,대출 등 타인 자본을 지렛대처럼 이용하여 자기 자본 이익률을 높이는 것을 말하는 것이고 쉽게 말해서 부동산에서 대출 끼고 매매하는 것을 의미합니다.

송진호 공인중개사 · Answer

용어에 대한 설명이므로 문장의 축약을 통해 빠른 이해 도움을 드리기 위해 존칭어 생략합니다. 양해부탁드립니다.

[갭투자=세안고]

전세금이 있는 주택을 매입하는 것. 예시_매매가 1억의 주택을 매수하려면 1억이 필요하지만 해당 주택에 전세가 9천만원이 들어 있을경우 본인자금 1천만원만 있어도 매수가능 (등기비, 공인중개사수수료 등 비용 제외)

[레버리지]

원 의미는 지렛대라는 뜻으로 부동산에서는 본인의 자금이 아닌 타자본을 뜻하는 용어로 통상 대출 혹은 전세금을 지칭. 예시_ 1억 주택 매입시 본인 자금 1천만원+은행 대출 9천만원으로 진행하면 레버리지는 9천만원, 90%의 레버리지율로 매입 하게됨. 이 경우 적은 자본으로 큰 주택을 마련하므로 적은 힘으로 큰 물건을 들어올리는 지렛대와 비슷하여 부동산에서 사용하게됨.

조금 더 진도를 나가보겠습니다.

[대출 관련 지표]

① LTV (Loan To Value Ratio) : 담보인정 비율. 동산(자동차, 선박 등)과 부동산(건물, 상가, 토지)에 대하여 담보로 인정하는 가치 비율 뜻합니다. 예를 들어 1억 아파트에 대해 LTV 70% 설정시 7천만원까지 담보 인정되어 대출이 가능.

② DTI (Debt To Income Ratio) : 총부채 상환 비율. 대출자의 소득에 대한 부채의 비율로, 대출자의 소득으로 모든 금융부채 상환액을 나누어 계산합니다. 예를 들어 연봉 1억인 직장인이 은행에 연간 대출이자를 5천만원 상황할 경우 DTI는 약 50%.

③ RTI (Rent To Interest) : 임대업 이자상환비율. 부동산을 활용한 임대사업자가 대출을 받을때 적용되는 지표. 연간 임대소득이 1억이고 연간 이자비용이 5천만원일 경우 RTI는 200%.

질문 사항으로 유추해 볼때 재무적으로 관심이 있으신것 같아 "임장", "등기부등본" 등의 용어 등의 기초적인 단어 설명은 생략했습니다.

추가 문의사항은 댓글 주세요. 감사합니다.

(도움이 되셨다면 "좋아요" 와 "추천" 부탁드립니다.)

이정빈 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 이정빈 공인중개사입니다.갭투자에서 갭은 영어이며 뜻은 차이나 틈을의미해요 얘를 들어 부동산가격이 10억이고전세세입자의 보증금이 9억이라면 1억만있으면 집을 살 수 있죠 그 1억도 대출을 받으면돈이 없어도 10억짜리 집을 갖게 됩니다.세안고는 마찬가지로 전세나 월세의 뒷자리의세를 떠안다 라는 의미고 위와 비슷합니다.레버리지도 영어인데 뜻은 지렛대입니다지렛대의 원리로 대출이 있으면 수익률이 더높아진다는 겁니다.지렛대로 무거운 물건을 들 수 있잖아요대출을 활용하면 예를 들어 4억 짜리 상가는 전부내돈으로 사면 월세가 200만원이면 1년에 2,400만원이니까 수익률은 2,400/4억. =6%그런데 대출을 많이 받아서 내돈 1억에 대출3억이면 3억대출이자가 가령 1년에 1,200만원이라면수익률은 내돈 1억 나누기 수입 2,400만원에서 이자 1,200만원을 차감한 1,200만원이고무려 수익률이 12%가 됩니다.대출을 많이 받았더니 이자를 내고도 수익률은2배가 됐습니다. 이런 걸 레버리지라고 표현하고지금처럼 금리가 오르면 좋지 않고갭투자는 다음 세입자를 구하지 못해 전세보증금을돌려주지 못 할 때 문제가 발생합니다