부동산이 경매로 넘어간 경우 세입자는?

Question

요즈음 전세사기로 논란이 많은데, 전세로 살고 있는 아파트가 경매로 넘어간 경우 세입자는 전세금이 완전히 상환 될때까지 그대로 있어도 되는지 아니면 전세금을 못 받더라도 퇴거를 해야 되는지 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

세입자의 전입신고에 따른 선순위인지 아닌지에 따라 달라집니다. 만약 경매시 말소기준권리보다 선순위라면 낙찰자에게 인수되는 권리로써 주택을 점유할 권리가 있지만, 반대의 경우(말소기준권리보다 후순위)라면 경매로 임차권은 소멸되고 낙찰자에게 대항할수 없어 나가셔야 합니다.

Answer 2

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.

세입자가 그 집에 대항력이 있느냐 없느냐로 따집니다.

경매로 넘어가면 말소기준권리라는게 있습니다.

전입일자가 그 말소기준권리보다 앞서 있으면 대항력이 있다고 보시면 됩니다.

대항력이 있을때는 낙찰자가 세입자의 보증금을 인수해야 합니다.

그런데 사실 그런경우에는 낙찰자가 나오기가 쉽지 않습니다.

만약, 대항력이 없다면 낙찰자는 세입자의 보증금을 인수할 의무가 없습니다.

그러니 배당을 받고 나가야 하는데 아무래도 대항력이 없다는 뜻은 배당 우선순위가 뒤로 많이 밀린다는 뜻이라 대체로는 보증금을 다 못받고 나가야 합니다.

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Answer 3

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

경매 시 권리순위에 따라 낙찰가에서 보증금을 모두 배당받을 수도 있고 일부만 배당받을 수도 있고 모두 배당 받지 못 할 수도 있습니다.

임차인이 말소기준권리(저당,근저당,압류,가압류,가등기,경매개시결정 등)보다 선수위일 경우 배당신청을 하거나 배당신청하지 않고 낙찰자가 인수하여 계약종료시 낙찰자로부터 보증금을 돌려받으면 됩니다. 말소기준권리보다 선순위라면 낙찰금에서 가장먼저 배당을 받는 것으로 낙찰금액이 보증금아래로 내려가지 않는 이상 보증금 모두를 배당받을 수 있습니다.

말소기준권리보다 후순위라면 낙찰금에서 본인보다 선순위권리 배당 후 남은 금액에서 본인이 배당을 받습니다. 남은 금액에 따라 보증금을 모두 배당 받거나 일부만 배당받거나 모두 배당받지 못 할 수도 있습니다.

Answer 4

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

경매가 진행되어 입찰자가 낙찰을 받는경우 보증금을 못받는경우도 퇴거하셔야 하며 하지않는 경우 명도소송이 들어오고 나중게 적법한 절차를 통해 강제집행됩니다.

Answer 5

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.

주택임대차계약을 체결하고 전입하여 확정일자를 받아 다른 담보물권보다 앞선 순위의 확정일자라면, 경매에서 배당을 신청하여 경매 경락대금에서 배당을 받을 수 있을 것이고, 말소기준권리 보다 앞선 대항요건을 갖춘 임차인의 경우에는 당해 임차주택에 거주를 계속하여 경락자에게서 전세보증금을 돌려받을 수가 있습니다.