안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.
먼저, 근저당이란 부동산에 대한 채무를 보장하기 위해 설정하는 권리입니다. 이는 채무자가 채무를 변제하지 않을 경우, 채권자가 부동산을 매각하여 그 대금으로 채무를 변제받을 수 있는 권리를 의미합니다.
귀하가 말씀하신 상황에서, 해당 부동산은 2022년에 32억에 매입되었고, 현재 채권 최고액은 5억8천800만원이며, 실제 대출금은 2억이 안된다고 합니다. 또한 선순위 전세 보증금이 6억이며, 귀하의 전세보증금은 1.5억입니다.
이러한 상황에서 경매로 넘어가거나 안 좋은 상황이 발생할 경우, 귀하의 보증금이 안전한지 여부는 여러 요인에 따라 달라질 수 있습니다. 일반적으로, 부동산이 경매에 부쳐질 경우, 매각 대금은 채권자와 전세금 반환 등을 위해 사용됩니다. 이때 채권자에게 우선 변제되며, 남은 금액이 전세금 반환 등에 사용됩니다. 따라서, 매각 대금이 채권 최고액과 전세 보증금을 모두 커버할 수 있을 경우, 귀하의 보증금은 상대적으로 안전할 수 있습니다.
