근저당 있는 월세 보증금 돌려받을 때 문제 없나요?

Question

도시형생활주택, 다세대주택 보증금 1000, 월세 65 원룸 계약하려고 합니다.

건물 전체 집주인이 소유하고 있구요.

보증보험사 기준 시세 약 1억 2,880만원 인데 공동담보로 근저당이 총 2건, 합하여 5억 8,356만원이 잡혀있는데 보증금 돌려받는데 문제 없을까요?

부동산에서는 최우선변제 가능하다며 문제 없다는데 그래도 걱정되네요..

Answer 1

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

공동담보 근저당이 있는 경우에는 집주인이 다주택자일 가능성이 높으며 다른 집에 문제가 발생해도 경매로 넘어갈 수 있어 조심해야 합니다. 먼저 집주인이 가지고 있는 다른 주택이 얼마나 있는지, 소유한 다른 집들의 담보상태와 채무 상황은 양호한지, 다른 집이 경매나 압류 등이 걸려있지는 않은 지 등을 확인하셔야 합니다. 전세보증보험 가입이 되지 않는 집은 될 수록 피하시는 편이 좋습니다.

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

보증금을 만기일에 문제없이 돌려받을지는 정확히 현시점에는 알수 없습니다. 임대인의 경제사정이 계약시점과 만기시점에 달라질수 있고, 다음 임차인이 정상적인 시기에 구해진다면 돌려받을수 있습니다. 만약 중간에 경매등에 넘어갈경우에는 소액임차인 최우선 변제에 따라 우선 배당이 되기 때문에 보증금이 손실될 가능성은 낮아보이지만, 이 또한 예상일뿐 실제 경매진행시 낙찰가격에 따라 달라질 가능성이 있고, 경매까지 진행된다면 결국은 반납시기가 만기시에 정상적으로 돌려받지는 못할수는 있습니다. 결과적으로 보증금 자체를 날릴 가능성은 매우낮으나, 만기시에 제때 돌려받을지는 현시점에서 확답하기 어렵습니다.

Answer 3

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.

대략적으로 볼 때 최우선 변제될 것 같습니다

그러나 지역 그리고 저당을 했던 시기에 따라서 최우선 변색 금액은 달라질 수 있으므로 그 부분을 확인하시는 것이 좋고요

말씀하신 대로 상당한 저당이 있다 하더라도 만일의 경우의 경매 금액의 1/2 범위 내에서 우선 변제 받을 수 있는 것은 사실입니다

그러나 시가 1억 초반에 집에 5억대 공동 저당이 있다는 것은 과도한 상태라고 보여지고 특별하게 마음에 들지 않는다면 계약을 권하고 싶지는 않습니다

Answer 4

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

서울은 전세보증금이 1억6천5백 이하이면 5천5백만원까지 최우선변제금에 해당이 됩니다

만약에 경매에 들어간다고 해도 순위에 관계없이 보증금을 받을수 있습니다

대신 전입신고와 확정일자는 갖춰야 합니다

Answer 5

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

최우선변제는 소액임차인으로서 보증금 일부를 다른채권보다 우선적으로 돌려받을 수 있는 제도입니다.

보증금 천만 원은 최우선볁 범위에 해당되므로 선순위 근저당이 있어도 최소한 천만 원은 회수할 수 있습니다.

단 보증금이 우선순위는 보장받기 위해서는 입주 후 전입신고와 확정일자를 꼭 받으시길 바랍니다.

감사합니다.