부동산 강제매각(경매) 후 배당 계산 시 개인과 법인 공동임차인 배당계산 궁금해요

Question

최근 살고 있는 부동산 경매 진행 후 배당기일만 남았는데, 오늘 배당표 확인 했습니다.
근저당권 설정일이 2019년이라 보장범위 3700만원인데 저는 보증금 3000만원 입니다. 전입 및 확정일자는 22년 3월 입니다.
문제는 제 돈 1000만원 회사 법인 명의 2000만원인데 부동산계약서 작성할때 공동임차인으로 작성 했으며, 특약사항에도 "계약기간 만료후 1000만원은 저에게 2000만원은 회사에 입금"이라고 명시해놓았습니다.
최우선변제금액 안에 들어가서 회사 돈 또한 보장 되는 줄 알았으나 법원 경매계에 문의하니, 개인만 해당 된다며 제 1000만원만 배당표에 작성되어 있습니다. 배당표에서 저는 배당순위1순위며 배당비율은 100%입니다. 다행히 경매낙찰금액이 높아 최우선변제소액임차인 모두 배당 후 선순위임차인도 모두 배당 받으며 마지막으로 신청자이자 근저당권자인 주택도시보증공사가 배당비율 58%로 잔여액 모두 가저갑니다.
위와 같은 경우

1. 공동임차인 중 1명인 제가 배당요구 및 최우선변제 조건에 해당 되더라도 법인 2000만원은 법인이라는 이유로 배당에서 제외되는 건가요?

2. 법인 또한 같이 최우선변제로 받을 수 있는 방법은 없나요?

3. 법인은 따로 전임대인을 상대로 보증금반환소송만이 유일한 방법인가요?

4. 배당에서 바꿀 수 있다면 배당기일에 배당이의제기 예정인데, 회사명의 보증금도 배당 받을 수 있는 법조항이나 판례가 있을까요?

Answer 1

안녕하세요. 이성재 변호사입니다.

위 질의 사항을 정리하면 아래와 같습니다.

임대차 보증금 총 3,000만원 (공동임차인: 본인 명의 1,000만원 및 회사(법인) 명의 2,000만)

특약: 계약기간 만료 후 1,000만은 질문자에게, 2,000만은 회사에 입금한다.

전입,확정일자: 2022. 3. (대항력,우선변제요건 충족)

근저당권: 2019년, 보장범위 3,700만

경매 배당표: 질문자 1,000만원만 인정, ‘소액임차인 최우선변제’로 인정, 회사 2,000만은 배당에서 제외

법원측 법인은 소액임차인이 아님.

임차인의 소액 임대차 보증금의 최우선 변제의 기본 취지 자체가 실질적으로 주거 안정을 필요로 하는 자연인(개인)을 보호하기 위한 제도로서 공동임차인이라도 법인 몫 2,000만은 ‘법인이라는 이유로’ 소액임차인 최우선변제에서는 제외된 것에는 특별히 문제가 되지는 않겠습니다.

이미 경매는 진행 중이고, 배당요구 종기도 지난 상태로 보입니다(배당표가 작성된 상황이므로)이미 진행 중인 이 사건에서 법인 몫 2,000만을 ‘최우선변제 소액임차금’으로 인정받는 실질적인 방법은 찾기 어렵겠습니다.

아울러, 이 사건 구조에서는 법인이 추가로 취할 수 있는 현실적인 길은 임대인 상대 보증금반환청구소송 및 이후 강제집행이 사실상 유일한 방법인데, 이미 경매가 이루어진 상황에서 현실적인 대안은 실익이 전무해보입니다.

배당이의제기는 다른 채권자의 금액·순위에 중대한 오류가 있지 않은 이상, 회사도 소액임차인으로 보호해 달라는 취지로 이의 제기하는 것은 실익이 거의 없어 보입니다.

현실적인 대안을 제안 드리기 어려운 점 넓은 양해 바랍니다. 사안 해결에 도움이 되길 바랍니다.