상가 분양계약서 내용에 대한 법적 문제점 유무와 대응방안?

Question

안녕하세요?

신축 상가분양과 관련하여 질문을 드리려고 합니다.

2020년 신축예정인 지하 1층 상가를 분양 받으면서 분양대행사에서 지하 1층의 경우 (주)일마래카페앤파스타(이하 '일마래'로 지칭함)가 전층 임대를 완료한 상황이니 준공 후 임대에 대한 걱정이 없다고 하여 지하 1층 중 1개 호실을 계약을 진행하였습니다.

분양계약 후 무이자 대출 계약을 하면서 부동산(상가) 임대차 계약서도 작성을 하였고 지난 3월 말에 최종 잔금을 납부하기 위해 제1금융권 대출을 받아 잔금 또한 완납을 하여 등기도 완료하고 분양 받은 상가 열쇠도 일마래에 불출을 한 상황입니다.

그런데 대출을 받으려고 하니 기 작성된 임대 계약서에 문제가 있어 문제가 있다고 대출을 받을 때 공신력이 없는 것이라는 말을 듣고 대출 비율이 낮아진다고 하기는 하였으나 자금 마련에 문제가 되지 않아 그 걱정 없이 잔금을 완납할 수 있었습니다.

등기를 마치고 일마래 측에 인테리어 공사 등을 위하여 열쇠를 넘기면서 계약서에 명시된 것처럼 열쇠 불출일 기준으로 렌탈 프리기간(3개월) 적용되는 것을 유선으로 확인을 하였는데 제가 분양받은 지하 1층 분양자 중 일부가 잔금을 완납하기 못해 인테리어 공사가 늦어지고 있는 상황입니다.

이 경우 제가 일마래에 열쇠를 불출한 시점부터 렌탈프리 기간이 시작되는 것인지 아니면 분양자 모두가 잔금을 완납하고 인테리어 공사를 시작하는 시점부터 기산되는 것인지 궁금합니다.

아울러 후자의 경우 기 작성한 계약서 상 내용으로는 문제를 제기할 수 있는지 그렇다면 그 방법은 무엇이 있는지와 계약서 상 문제점과 개선방법에 대한 고견을 부탁드립니다.

아래의 내용은 임대차 계약서이니 참고하시기 바랍니다.

Answer 1

안녕하세요. 김진우 변호사입니다.

질문주신 사항에 대해 답변드리오니 참고하시기 바랍니다.

당사자의 의사는 인테리어에 필요한 기간을 위해 프리기간을 설정한 것이라고 보여지기 때문에 당사자들의 책임없는 사유로 그 기간이 길어지는 경우에는 이를 고려해야 할 것입니다.

Answer 2

안녕하세요. 이성재 변호사/세무사입니다.

위 특약사항 제2.조에 임차료 유예 기간은 임대인이 소유권 이전 등기 후 인도일로 부터 3개월이므로 위 소유권 이전 등기 후 인도일로 부터 기산을 하여야 할 것입니다. 그렇다면 위 열쇠의 불출일로 부터 인도일로 볼 수 있기에 렌트프리 기간(임차료 유예 기간)이 그날로 부터 기산 되는 것으로 보아야 할 것입니다.