전세보증금 미반환사고에 대응하기 위해 내용증명을 보냈지만 폐문부재로 반송되어왔는데 어떻게 해야하나요?

Question

안녕하세요.

전세계약 만기2개월전에 카톡으로 만기시 이사할거라 임대인어게 통보 후 확실히 하기 위해 내용증명을 발송하였습니다. 하지만 폐문부재로 반송이 되었는데, 이럴때는 어떻게 해야하나요? 집주인과 통화시 무조건 신규 임차인이 구해줘야지 돈을 줄 수 있다고만 하고 전세보증금은 안내리고 크게 걱정안하는 눈치구요. 하지만 저는 만기일에 이사갈 집을 계약한 뒤라 보증금을 안 돌려주면 낭폐인 상황입니다. 의견 부탁합니다.

Answer 1

안녕하세요. 민경철 변호사입니다.

집주인에게 2개월 전까지 해지통고를 했다면 그 방법이 꼭 내용증명이 아니라도 전화통화도 무방합니다. 다만 통보를 받았다는 증거가 있어야 적법하게 해지되므로 통화내용을 녹음하는 것이 좋습니다.

해지통보를 내용증명으로 보내는 이유는 내용증명은 반송되지 않는 한 수취인에게 도달된 것으로 추정되기 때문입니다. 임차인의 해지 의사표시는 임대인에게 도달 되어야 효력이 발생하고 임대차가 적법하게 종료됩니다. 만일 임대인이 해지통보를 못받았다고 주장하면 임대차가 적법하게 종료되지 않은 것이고, 보증금반환소송을 제기해도 패소할 수도 있기 때문입니다.

내용증명을 보냈는데 반송되었다면, 해지 통보가 되지 않은 것이므로 공시송달 신청을 하면 됩니다.

그리고 임대차가 종료하면 임차권등기 신청하고 바로 전세금 소송 제기해서 판결문 받아서 경매신청을 하면 됩니다. 만기에 보증금을 주지 않아서 발생하는 손해는 특별손해로 미리 집주인에게 예고를 하면 받아낼 수 있습니다. 만기에 보증금을 돌려받지 못할 것이 명백하면 임대차 종료 전에도 소송을 제기할 수 있습니다.

Answer 2

안녕하세요. 이성재 변호사입니다.

보증금 반환 청구권을 보전하기 위해 가압류 등 미리 보전 조치를 고려해보시고, 관련 소송 등의 준비를 하는 것이 필요하겠습니다. 신규임차인이 구해져야 보증금을 돌려 받는 것은 아닙니다.

Answer 3

안녕하세요. 한경태 변호사입니다.

카톡으로 계약종료를 통보했고 임대인도 이를 인지하고 있다면 계약종료에는 다툼이 없을 것으로 보입니다. 내용증명을 다시보내도 받지 않을 가능성이 크다면 카톡으로라도 이사갈집을 구해 놓았기 때문 보증금이 정상적으로 반환되어야하고 그렇지 못하면 손해가 발생할 수 있다는 점을 고지해야하지 않을 까 싶습니다. 다만 지금 임대인의 태도로보아 새임차인이 구해져야 반환을 할 것으로 보여 이사갈집 일정도 이를 고려해두시는 것이 좋지 않을까 생각합니다.