임대사업자의 경우 보증보험 가입이 의무라면, 가입 금액한도도 정해져 있나요?

Question

특약에

① 임대인은 「민간임대주택법」상 등록임대사업자로서, 임대보증금 보증 가입 의무가 있음을 확인한다.

② 임대인은 잔금일로부터 O개월 이내에 보증 가입을 완료하고 보증서를 임차인에게 교부해야 하며, 가입 불가 시 계약은 무효로 하고 보증금 전액을 반환한다.

이 내용을 넣고싶은데, 집주인이 임대사업자분이시라 보증보험의 75%를 부담해주실 수 있는지 문의했는데

전세보증금 1억1600만원 중 3000만원에 대한 부분만 보증보험을 해주신다고 하셨습니다.

왜 3000만원에 대해서만 보증보험을 해준다고 하시는 걸까요? 기준이 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

주택임대사업자인 경우 기본적으로 임대보증금 전액에 대한 보증을 하게되어있으며, 일부보증에 대해서 임차인이 동의서를 제출한 경우에 한해서 일부보증을 할 수 있습니다. 일부보증금액은 담보권설정금액에 임대보증금을 더한 금액에서 주택가격의 60%를 공제한 금액이되며, 임대보증금이 최우선변제금액 이내이고 담보설정이되어있지 않은 경우에는 보증보험 미가입 대상이 될 수 있는데, 일부보증이나 미가입의 경우에는 임차인의 동의서가 필요합니다. 즉, 임차인의 동의가 없으면 보증금 전액에 대해 보증보험에 가입해야 합니다.

Answer 2

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

임대사업자는 전체 전세보증금에 대해 보증보험 가입이 의무지만 일부 보증 제도가 있어 3,000만 원까지만 가입하는 경우가 많습니다. 집주인이 3,000만 원만 보증하겠다는 건 법적으로 가능하며 일부 보증하는 방식이라 생각하시면 되겠습니다.

왜 3,000만 원 인가면 미가입 하면 과태료가 부과되니 지출을 최소화 하려고 3,000만 원까지만 보증보험을 들어주는 것이라 생각하시면 되겠습니다.

특약을 그대로 넣고 집주인의 반응을 보고 대응 하시길 바랍니다.

Answer 3

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

법적으로 임대사업자는 보증보험 가입 의무가 있지만, 보험사 상품 한도와 비용 부담 때문에 일부만 가입 가능한 경우가 많습니다

3000만 원만 가입 가능하다는 것은 보험사 상품 한도 또는 집주인 부담 범위 때문일 가능성이 높습니다

계약서 특약에는 법상 의무 준수 문구는 넣되, 보험 가입 한도와 실제 보증 범위를 별도로 명시하면 안전합니다

임대사업자가 일부만 들어준다고 할때는 본인들이 전액을 보험에 들기도 합니다

Answer 4

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

임대사업자가 전세보증금 전체가 아닌 3000만원에 대해서만 가입하겠다고하는 이유는 관련 법령상 일부 가입 요건을 충족했기 때문입니다. 민간임대주택법에 따르면 담보구너 설정 금액과 임대보증금을 합한 금액에서 주택가격의 60%를 뺸 나머지 금액이 0보다 클 경우 임대인은 전액이 아닌 그 차액에 대해서만 보증보험에 가입할 수 있습니다. 즉 질문자님의 사례에서는 해당 주택의 공시가격 등이 보증금의 상당 부분을 안전하게 담보한다고 판단되어 법적 의무 가입 최소치가 3000만원으로 산출된 것입니다. 하지만 임대인이 3000만원만 가입할 경우 사고 발생 시 보증기관으로부터 해당 금액만큼만 보호받을 수 있다는 점을 주의해야 하며 이러한 일부 가입을 진행하기 위해서는 반드시 임차인의 질문자님의 서면 동의가 있어야 합니다. 따라서 특약사항에 가입 의무를 명시함과 동시에 실제 가입되는 보장 금액이 본인의 기준에 부합하는지 면밀하게 검토하신 후 동의 여부를 결정해야 안전합니다.