임차인에게 장기수선충당금을 집수리비 제외하고 송부하였을 때 점유권은?

Question

1. 기존 월세 계약이 계약만료 및 임차인이 이사를 한다 의사를 표하여 임차인은 이사를 완료한 상태입니다.

2. 임차인이 집을 약8년간 살았습니다.

3. 집의 장판, 변기, 벽지, 장롱등의 손상을 입혀 150만원 가량 수선 견적이 나와

4. 150만원의 1/10의 비용만 임차인에게 부담하라 하였지만 이를 받아드리지 않고

5. 새로운 세입자가 못오게 비밀번호를 바꾸고 15만원으로 소송하겠다고 합니다. (오래된 아파트니 어차피 수선하지 할꺼 아니냐라는 사유), 점유권을 소유하기 위해서 장롱에 이불을 넣어둠

6. 임대인이 보증금 1500만원 + 장기수선충당금 110만원 가량을 임차인에게 줘야하지만

7. 비밀번호를 알려주지 않아 집문 오픈 비용, 도어락 손상으로 인한 변경, 추가 수리비 사항이 발생되어 최소한의 부담을 하라고 총 1610만원에서 40만원 제외한 1570만원만 지급하였습니다.

문의 사항

1. 위와 같은 상황에서 새로운 세입자를 받기 위한 도어락 강제 오픈에 대한 법적 문제가 없는지?

2. 임차인이 40만원으로 소송을 진행 했을 때 내용증명은 보내 온다면 대처방법 (임대인이 받은 모든 피해사항에 대해 추가 청구를 해야하는지)

3. 현재 임차인에게 집을 강제로 오픈하여 들어갔다고 미리 말해줘야 하는지 ?, 새로운 피해사실들을 미리 말해야하는지 (새 세입자 지연으로 인한 피해, 오픈하고 들어갔더니 추가 수리비 발생사항)

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

1. 보증금 반환과 주택인도가 동시이행관계이므로 보증금 전액이 지급되지 않은 상태에서 강제 오픈하여 들어갔다면 문제가 될 여지가 있습니다.

2. 내용증명은 소송전 의사통지효력일뿐 그외 법적 효력은 없습니다, 물론 소송을 진행할수도 있겠지만 소송으로 얻을수 있는 실익이 적기에 소송가능성은 낮아보입니다.

3. 현재 상황에서는 협의가 불가하다면 양측이 소송전 임대차분쟁조정신청을 하여 해당 조정결과를 받아보시는것도 도움이 될수 있을듯 보입니다. 그리고 강제오픈의 경우에는 일단 하지 않는게 나을듯 보입니다.

답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

Answer 2

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겟습니다.

1. 위와 같은 상황에서 새로운 세입자를 받기 위한 도어락 강제 오픈에 대한 법적 문제가 없는지?

==> 법적으로 문제가 있는 행위입니다.

2. 임차인이 40만원으로 소송을 진행 했을 때 내용증명은 보내 온다면 대처방법 (임대인이 받은 모든 피해사항에 대해 추가 청구를 해야하는지)

==> 관련자료를 가지고 주변 법률전문가와 상담을 받아 보시기 바랍니다.

3. 현재 임차인에게 집을 강제로 오픈하여 들어갔다고 미리 말해줘야 하는지 ?, 새로운 피해사실들을 미리 말해야하는지 (새 세입자 지연으로 인한 피해, 오픈하고 들어갔더니 추가 수리비 발생사항)

==> 이사를 간 임차인이 동의를 하지 않는 경우 해당 주택에 출입이 불가한 만큼 함부로 출입해서는 아니됩니다.