재개발과 재건축의 차이가 뭔가요?

Question

아파트가 될때 재개발과 재건축은 성격이 다르다고 알고있습니다.

구체적으로 어떤 과정이 다르고 차이점이 무엇인지 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

재개발은 도로와 상하수도, 녹지공원, 주차장, 소방용수, 가스공급시설 등 정비기반시설이 열악하고 주택과 건축물등이 매우 낡고 불량하게 밀집된 지역의 주거환경 개선을 위해서 시행되는 것입니다. 예시로 설명해드리면 요즘 한참 진행 중인 용산구의 한남뉴타운이 되겠습니다. 한남 1구역부터 5구역까지 그 규모가 엄청난데요, 직접 현장을 가셔 보시면 도로도 제대로 갖춰지지 않은 곳들이 아직도 서울에 있었구나 하는 생각이 들 정도로 열악한 곳입니다. 그래서 일대 소유자 중에는 부자도 있지만 작은 집한채만 있고 가난한 사람들도 있기에 사업이 빠르게 진행될 수 없는 구조입니다. 한남을 예로 들어서 조금 다르기는 하지만 보통은 공익적 성격으로 지자체나 정부가 주도하여 도로망과 상하수도, 공원, 주차장 등 정비기반시설을 새롭게 깔면서 아파트를 신축하는 경우가 대부분입니다. 그래서 뉴타운들이 신도시처럼 쾌적하게 만들어지는 것인데요. 공공주도가 아니라면 해당지역에 건물이나 토지 등 부동산 소유자들이 조합을 결성하여 진행할 수 도 있습니다. 조합설립인가를 위해서는 해당 구역 내에 토지면적의 절반 이상과 전체 소유자 중 3/4 이상에 대한 동의를 받아야만 가능합니다.

재건축은 정비기산시설인 도로와 공원, 상하수도 등이 양호하지만 아파트가 낡아서 부수고 신축하는 것을 이야기 합니다. 집이 오래되면 물이 새거나 벽에 금이 가면서 안전에 문제가 발생도기 때문인데요. 예시로는 압구정 현대 아파트들과 1기 신도시 등이 대상이 되겠습니다.

즉, 구조적 안전성 문제로 인하여 새롭게 짓는 것으로 단지내에 아파트를 소유한 사람만 조합원이 될 수 있는데요, 조합설립인가를 위해서는 각 동별로 절반이상과 전체 구분소유자의 3/4 이상의 동의를 얻어야만 가능 한 것입니다. 개개인의 사유재산으로 공공적인 성격이 전혀 없습니다.

재건축은 건물이 30년 이상 낡고 오래되어서 안전진단 결과가 D~E 등급이 나와야 가능합니다. 즉, 튼튼하면 진행되지 않는 다는 뜻이며 아파트 각 세대별로 조합원의 자격이 발생됩니다.

재개발은 안전진단 절차와는 무관하게 동네가 도로도 제대로 갖춰지지 않고 낙후되어서 우범지대라고 할 정도로 정비기반시설이 열악하여서 홍수나 재해에 구조활동이 어려운 곳들 위주로 진행됩니다. 그리고 조합원이 되기 위해서는 일정 규모 이상의 토지만 소유해도 가능하며 물딱지라고 하여 무허가 건물이나 지상권자도 조합원 자격이 가능할 수도 있습니다.

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

이론상 재개발은 주거기능+정비기반시설 개발이고 재건축은 주거기능만을 개발하는 것입니다, 성격상 재개발은 공적영역이 강하고, 재건축은 민간사업의 성격이 강합니다. 그에따라 규제등은 재개발이 더 까다롭다고 볼수 있습니다. 그리고 사업진행 방식에서는 재개발의 경우조합, LH등 개발방식이 다양하나 재건축은 원주민들이 조합을 구성하여 시행사로써 진행되는 경우가 많습니다.

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