부동산 전세사기는 어떻게 일어나는건가요?

Question

안녕하세요.부동산 전세사기 관련해서 뉴스가 많이 나오는데 전세사기를 어떤 형태로 일어나는건가요?중간에 공인중개사도 껴있을텐데 전세사기가 일어나나요?

유창효 공인중개사 · Accepted Answer

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세사기라는 게 수법이 다양하기 때문에 하나로 딱 정의해서 말하기는 어렵습니다. 대표적인 전세사기는 임대차계약을 체결하여 보증금을 수령한뒤 상환능력이 없는 새로운 매수자에게 주택소유권을 넘기는 방식과 특정 중개사무소와 결탁하여 시세보다 높은 전세금 깡통전세 주택에 세입자를 유인하는 방식등이 있습니다. 모든 범죄나 사기 피해는 법적 안전장치가 있다고 해도 존재하기 때문에 중개사를 통한 거래를 한다고 해서 그 피해가 전혀 없진 않습니다. 다만 직거래보다는 좀 더 안전한 거래가 가능하다고 이해하시면 됩니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

이상엽 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세사기는 임대인이 세입자에게 전세금을 받고 임대인의 권리를 침해하거나 전세금을 돌려주지 ㅇ낳는 경우를 말합니다. 전세사기는 다양한 형태로 일어날수 있습니다. 예로 다음과 같은 경우가 있습니다.1. 임대인이 세입자에게 과도한 전세금을 요구하고 전세계약 이후에 보증금을 되돌려준다는 페이백 방식의 사기2.임대인이 세입자에게 전세계약을 체결한 후 다른 사람에게 매매하거나 근저당을 설정하는 사기3. 임대인이 세입자에게 전세계약을 체결한 후 가족이나 친구의 명의로 소유권을 이전하고 새로운 임대인과의 계약을 요구하는 사기4. 임대인이 세입자에게 전세계약을 체결한 후 불법 건축물이나 위반건축물로 인해 행정처분이나 경매가 진행되는 사기전세사기가 일어날수 있는 이유중 하나는 공인중개사의 역할과 책임이 제대로 수행되지 않는 경우입니다. 공인중개사는 임대인과 세입자의 계약 당사자가 아니므로 계약 이후에 발생하는 문제에 대해 책임을 지지 않습니다.

윤민구 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.무자본 갭투자로 인한 집값 하락시 깡통전세, 주택의 시세파악이 어려운 신축빌라등의 매매와 전세의 동시진행 거래.능력이 없는 바지사장을 내세운 전세계약등의 거래형태에서 전세사기가 발생되곤 합니다.전세계약시에는 최우선으로 보증보험 가입 가능 여부를 먼저 확인해 보셔야 하겠습니다.

양정섭 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1.공인중개사와 집주인이 작당모의하여 고의로 시세를 부풀립니다. 부풀린 시세를 가지고 세입자(피해자)와 허위 계약서를 작성합니다.이들은 '캐시백', 즉 계약금의 일부를 현금으로 돌려주겠다는 말을 하면서 계약서상에 시세보다 높은 금액을 기재합니다.이로 인해 세입자는 실제 시세를 모르고 과도한 전세금을 집 주인에게 지불하게 됩니다. 세입자와의 거래가 이루어진 동시에, 집주인은 임대사업자에 게 해당 부동산의 소유권을 이전합니다. 이 임대사업자는 대부분 빚을 많이 지고 있는 신용불량자들 이 많으며, 생활이 녹록치 않은 사람들이 주를 이룹니다.즉, 세입자가 잘못됐다는 것을 알아차린 후, 문제를 제기하고 소송을 제기하여 이긴다고 해도 온전한 금액을 회수하기란 사실상 불가능합니다. 현재 계약당사자인 임대사업자의 재산 은 거의 없는 수준이나 마찬가지이기 때문입니다.또한, 계약 당일에는 부채가 없는 깨끗한 등기부등본을 보여 주며 세입자를 안심시킵니다. 하지만 계약이 이루어진 후에 는 집주인이 소유권을 무력한 대리인(바지사장)에게 이전합 니다. 이 대리인들은 역시나 마찬가지로 경제적으로 여유가 없는 사람들입니다. 전세 계약 만기가 도래하면, 이미 원래 집주인 은 보증금을 챙겨 떠난 후고 바지사장만 남게 됩니다.이들은 부동산 거래가격을 어떤 식으로든 속여서 시세보다 높은 전세금을 받아 차익을 남깁니다. 또한, 이들은 다수의 빌라를 '갭투자'(전세금을 끼고 매매하는 거래방식) 형식으로 사들이며, 계속해서 피해자들을 만들어 냅니다.빌라의 경우 매매가격에 비해 전세금, 즉 전세가율을 정확히 파악하기 어려운 점을 빌어 이러한 사기가 빈번히 일어나게 됩니다.2.잔금을 치루고 잔금일이 넘어가기 전에 등기부등본을 다시 발급받아 확인하는 경우가 희박한 점을 이용해, 잔금일에 해 당 부동산을 담보로 대출을 받아 버리는 사기가 종종 벌어집 니다.부동산에서 제공하는 등기부등본을 믿지 않고 본인이 직접 등기부등본을 확인하면 그래도 안전할 것이라고 생각하는 분 들이 있습니다.잔금을 납부하고 다시 등기부등본을 확인해봤더니 깨끗했고, 이후 그날 확정일자를 받아서 문제가 없겠거니 생각했는데.. 이게 왠걸, 그 날 확정일자를 받더라도 효력은 그날 12시(하 루가 넘어가는 밤)부터 발생하기 때문에 이미 1순위는 은행 이 가져가 버린 상태가 됩니다(집주인이 집을 담보로 대출을 받았다면), 잔금을 치른 후에 미리 준비한 은행들과 확정일자 효력 발생 이전에 바지사장 명의로 추가 대출을 받는 방식이라서 현재 법으로서는 막을 수 있는 방법이 없는 상태입니다.다만, 완전히 막지는 못하더라도 어느 정도 방어할 수 있는 최 선의 방법이 하나 있습니다. 바로, 계약서에 들어가는 특약을 이용하는 것입니다. 특약 사 항에 '잔금 전에 매도하지 않는다', '잔금을 치른 후에 추가 대 출을 받지 않는다'이런 식으로 특약 사항을 넣어 놓는다면 어느 정도 전세사기 방어는 가능합니다. 하지만, 이 방법 역시도 전세사기를 전부 막을 수 있는 방법은 아닙니다. 또는, 집주인의 당일 대출을 막으려면 전세확정일자 말고, 전 세권을 설정하면 됩니다.전세권은 설정하게 되는 그 시점부터 효력이 발생하기 때문 에, 확정일자보다 강력한 방어도구가 될 수 있습니다. 부동산 중개업자에게 전세권 설정 수락에 동의하는 집들만 보겠다고 말하면 일차적으로 전세사기를 방어할 수 있습니 다.물론 모든 집주인들이 그런 건 아니지만, 전세권 설정 수락에 동의하지 못하겠다고 하는 집주인을 본다면 일단 고려대상에 서 제외하거나 방어적으로 접근하는 것이 좋겠습니다. 전세권 설정하는 방법도 그렇게 어려운 점이 없습니다. 부동 산 중개업자에게 아는 법무사가 있냐고 물어보면 응당 법무 사를 소개시켜 줄텐데, 이 법무사에게 연락해서 전세권을 설 정하고 싶다고 말하면 그 날 바로 전세권 설정을 도와줍니다.깡통 전세에 집 넘기기 수법은 막지 못하더라도 이 방법은 전 세를 이용한 대출사기 정도는 막아 줄 수 있는 방법입니다. 그러면 전세보증보험을 들면 되지 않냐라고 생각할 수도 있 는데, 전세보증보험만이 전부 정답은 아닙니다.왜냐하면, 바지사장을 앞에 내세워 전세금을 깎아주겠다니 계약서를 다시 쓰자느니 라는 말을 하며 접근하는데, 이 때 계 약서를 다시 쓰게 되면 전세보증보험을 들었던 계약서와의 조건과 맞지 않게 되기 때문에 전세사기를 당해도 HUG에서 보상을 받을 수가 없게 됩니다.