안녕하세요. 류경태 경제·금융전문가입니다.
우리나라의 부동산 침체는 '부동산에 대한 투자 수요'의 감소에서 원인을 찾으면 좋을 것 같습니다.
항상 부동산 상승을 이야기하시는 분들은 '부동산의 공급이 부족해서 올라갈 것이다'라는 말을 많이 하시는데요. 역대로 살펴보면 우리나라 수도권의 주택공급은 언제나 인구 수 대비 부족한 상황이었습니다. 그런데 재미있는 것은 주택가격이 상승하는 시기에는 언제나 '금리 인하'가 존재하였고 이로 인한 주택에 대한 '투자로서의 수요'가 있었다는 것입니다.
부동산에 대한 투자수요를 구별하는 방법은 '갭투자'의 비율인데요. 갭투자를 한다는 것 자체가 투자를 위한 부동산 구입을 하겠다는 것인데, 갭투자를 하기 위해서는 '집의 매매가격 - 전세가격'의 차이가 작을 때 발생하게 됩니다. 즉 전세가격이 크게 오르게 되면 갭투자를 통한 부동산에 대한 투자 수요가 증가하게 되는 것입니다.
하지만 지금과 같은 이자율이 높은 상황에서는 '투자 수요'가 급격히 감소하였고, 게다가 '실거주자'의 수요도 이자부담에 대한 압박으로 인해서 구입을 하지 않고 있는 상황입니다. 그렇기에 부동산이 다시 상승하기 위한 전제조건은 '금리인하'와 '투자수요의 활성화'라는 전제조건이 붙어야 할 것 같습니다.
내년 하반기에 큰 폭의 하락이 한 번더 발생할 가능성이 높고 2025년정도까지는 보합세를 유지한 후에 금리인하가 중반쯤 되었을 때부터 부동산 가격이 상승할 가능성이 높습니다.
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