1가구 2주택 양도소득세 문의드립니다.
안녕하세요. 세법이 너무 자주 바뀌어 명확한 자문을 구하고자 질문드립니다.
용인 수지집을 매매하려는데 양도소득세 때문에 문의드립니다.
*주택1 : 용인 수지 , 본인 소유
2013년 매입
*주택2 : 서울 삼성동
1996년 장모님 매입
2019년 12월 사위(본인), 딸. (와이프) 증여 / 장모님, 딸, 사위 각 지분 보유 / 2018년 4월 관리처분 인가, 현재 멸실 중 25년 완공
1.세대를 합친 상태이니 세대원(장모님,본인,와이프) 모두 1가구 2주택인건가요?
2.삼성동 집을 지분으로 가지고 있어도 1주택 포함인가요?
3.주택이 멸실 상태여도 1주택으로 간주하나요?
4.2020년 삼성동 아파트 재건축 이주로 장모님과 합가하여 살고 있는데 이 경우는 '동거 봉양'에 해당되지 않는가요?
5.용인 수지집 올해 매매 시 1가구 2주택 세율로 양도 소득세를 납부하면 되는 건가요?
수지 집을 파는게 세금적으로 유리할거 같아 여쭈어 보는데 사실 팔아야할지 말아야할지도 고민 입니다.
두서 없는 답변에 전문가님들의 자문을 구합니다.
안녕하세요. 이준호 세무사입니다.
주택2의 경우 관리처분계획인가일부터 조합원입주권으로 변환됩니다.
또한 2019.12. 장모님이 질문자님과 질문자님의 배우자에게 각각 해당 입주권을 증여했으므로
'1주택과 1입주권을 소유한 1세대(질문자님 세대)'가 '1입주권을 소유한 직계존속(배우자의 직계존속 포함)'을 동거봉양하기 위해 합가한 경우에 해당합니다.
이 경우 조합원입주권이 관리처분계획 인가로 인하여 최초 취득한 것이라면 주택1이 사업시행인가일 이후 취득된 것이어야 비과세 요건을 충족합니다.
한편, 질문자님 세대와 장모님 세대가 분가하여 별도 세대를 구성하는 경우를 살펴보면
질문자님 세대는 1주택자가 조합원 입주권을 취득한 것이므로 해당 입주권에 의한 주택이 완성되기 전에 종전 주택을 양도하거나 해당 입주권에 의한 주택이 완성된 후 3년 이내에 종전주택을 양도하면 종전 주택에 대해 비과세 적용이 가능합니다.
참고조문
소득세법 시행령 제156조의 2 【주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례】
①~②. 생략
③ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전의 주택”이라 한다)을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후에 조합원입주권을 취득하고 그 조합원입주권을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 제154조 제1항 제1호, 제2호 가목 및 제3호에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 조합원입주권을 취득하는 요건을 적용하지 아니한다. (2013. 2. 15. 후단신설)
④ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전주택”이라 한다)을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 종전주택을 취득한 날부터 1년이 지난 후에 조합원입주권을 취득하고 그 조합원입주권을 취득한 날부터 3년이 지나 종전주택을 양도하는 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 제154조 제1항 제1호, 같은 항 제2호 가목 및 같은 항 제3호에 해당하는 경우에는 종전주택을 취득한 날부터 1년이 지난 후 조합원입주권을 취득하는 요건을 적용하지 않는다. (2022. 2. 15. 개정)
1. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 3년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것 (2023. 2. 28. 개정)
2. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 종전의 주택을 양도할 것 (2023. 2. 28. 개정)
⑤~⑦. 생략
⑧ 제1호에 해당하는 자가 제2호에 해당하는 자를 동거봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 1세대가 1주택과 1조합원입주권, 1주택과 2조합원입주권, 2주택과 1조합원입주권 또는 2주택과 2조합원입주권 등을 소유하게 되는 경우 합친 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택(이하 “최초양도주택”이라 한다)이 제3호, 제4호 또는 제5호에 따른 주택 중 어느 하나에 해당하는 경우에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. (2021. 2. 17. 개정)
1. 다음 각 목의 어느 하나를 소유하고 1세대를 구성하는 자 (2005. 12. 31. 신설)
가. 1주택 (2005. 12. 31. 신설)
나. 1조합원입주권 또는 1분양권 (2021. 2. 17. 개정)
다. 1주택과 1조합원입주권 또는 1분양권 (2021. 2. 17. 개정)
2. 다음 각 목의 어느 하나를 소유하고 있는 60세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함하며, 직계존속 중 어느 한 사람이 60세 미만인 경우를 포함한다) (2012. 2. 2. 개정)
가. 1주택 (2005. 12. 31. 신설)
나. 1조합원입주권 또는 1분양권 (2021. 2. 17. 개정)
다. 1주택과 1조합원입주권 또는 1분양권 (2021. 2. 17. 개정)
3. 합친 날 이전에 제1호 가목 또는 제2호 가목에 해당하는 자가 소유하던 주택 (2005. 12. 31. 신설)
4. 합친 날 이전에 제1호 다목 또는 제2호 다목에 해당하는 자가 소유하던 주택. 다만, 다음 각 목의 어느 하나의 요건을 갖춘 경우로 한정한다. (2021. 2. 17. 개정)
가. 합친 날 이전에 소유하던 조합원입주권(합친 날 이전에 최초양도주택을 소유하던 자가 소유하던 조합원입주권을 말한다. 이하 이 항에 서 “합가전 조합원입주권”이라 한다)이 관리처분계획등의 인가로 인하여 최초 취득된 것(이하 제9항에서 “최초 조합원입주권”이라 한다)인 경우에는 최초양도주택이 그 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 시행기간 중 거주하기 위하여 사업시행계획 인가일 이후 취득된 것으로서 취득 후 1년 이상 거주하였을 것 (2022. 2. 15. 개정)
나. 합가전 조합원입주권이 매매 등으로 승계취득된 것인 경우에는 최초양도주택이 합가전 조합원입주권을 취득하기 전부터 소유하던 것일 것 (2005. 12. 31. 신설)
다. 합친 날 이전 취득한 분양권으로서 최초양도주택이 합친 날 이전 분양권을 취득하기 전부터 소유하던 것일 것 (2021. 2. 17. 신설)
5. 합친 날 이전에 제1호 나목 또는 제2호 나목에 해당하는 자가 소유하던 1조합원입주권 또는 1분양권에 의하여 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 관리처분계획등 또는 사업시행 완료에 따라 합친 날 이후에 취득하는 주택 (2022. 2. 15. 개정)
안녕하세요. 문용현 세무사입니다.
1. 네 맞습니다.
2. 맞습니다.
3. 입주권도 주택수에 포함되므로 1세대 2주택자에 해당합니다.
4. 증여를 받았으므로 동거봉양 비과세와 관계 없습니다.
5. 두 주택 중 먼저 처분하는 것은 양도세가 과세되며 마지막에 처분하는 주택은 1세대 1주택 양도세 비과세 가능합니다.
