[대법원 판례 포함] 기존 주택 매도시 조세특례제한법 제 98조 3 에 의한 양도세 관련 문의 입니다.(미분양 아파트)
안녕하세요~
기존 주택 매매시 양도세에 대해서 여러가지 해석이 있어서 대법원 판례를 찾아봤습니다.
먼저 현재 제 상황은 하기와 같습니다.
* 현재 2주택인 상황입니다. (2주택 모두 수원)
1. 2006년 11월 A 아파트 구입: 와이프와 공동명의(지분 50대 50) - 현재가 4억
2. 2009년 B 미분양 아파트 계약 : 제 명의 단독 계약 후 와이프와 공동명의로 등기
=> 2009년 7월 30일 시행사/시공사와 공급 계약서 작성 -> ** 제 명의 단독 계약
2009년 9월 30일 계약한 공급 계약서에 수원시청 직인이 찍힌 미분양 주택확인 도장 받음. (명시 내용: 조세특례제한법 제 98조의 2(지방 미분양 취득에 대한 양도 소득세 비과세 특례), 조세특례제한법 제 98조의 3(미분양 취득자에 대한 양도 소득세 비과세 특례) ) : 시청 확인 결과 제 명의만 올라가 있음.
2010년 11월 4일 등기 최종 완료 -> ** 와이프와 공동명의(증여 50%)로 등기(지분 50대 50)
☆ 질문: 하기 대법원 판례를 보면 1세대1주택은 세대별로 판단하는 점을 고려하면 제가 감면대상이 되는 B를 취득하여 그 중 1/2 지분을 와이프에게 증여한 경우라도 B를 저와 와이프의 보유주택에서 제외하는 특례규정의 적용대상이 되어 B주택은 주택수에 포함이 안되기 때문에 A주택 매도시 저와 와이프 둘다 양도세 비과세가 적용되는지요?
혹시 아시는 분 계시면 의견 부탁 드립니다.
대법원 판례
대법원 2011. 1. 27. 선고 2010두6847 판결 [양도소득세부과처분취소]
사 건 2010두6847 양도소득세부과처분취소
원고, 상고인 원고
피고, 피상고인 삼성세무서장
원심판결 서울고등법원 2010. 3. 31. 선고 2009누27765 판결
판결선고 2011. 1. 27.
주 문
원심판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원에 환송한다.
이 유
상고이유를 판단한다.
1. 구 소득세법(2009. 12. 31. 법률 제9897호로 개정되기 전의 것) 제89조 제1항 제3호는 ‘대통령령이 정하는 1세대 1주택의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세를 과세하지 아니한다’고 규정하고, 구 조세특례제한법(2006. 12. 30. 법률 제8146호로 개정되기 전의 것) 제99조의3 제1항 제1호는 ‘2001년 5월 23일부터 2003년 6월 30일까지의 기간중에 주택건설사업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한 신축주택을 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다’고 규정하고, 같은 조 제2항(이하 ‘이 사건 특례규정’이라 한다)은 ‘소득세법 제89조 제1항 제3호의 규정을 적용함에 있어서 제1항의 규정을 적용받는 신축주택은 이를 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다’고 규정하고 있다.
원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 판시와 같이 원고가 2001. 9. 27. 주택건설사업자인 현대산업개발 주식회사(이하 ‘현대산업개발’이라 한다)와 이 사건 신축주택에 관하여 대금 7억 8,500만 원에 매매계약을 체결하고 같은 날 계약금을 지급한 후 2001. 12. 5. 처인 소외인에게 이 사건 신축주택의 분양권 중 1/2지분을 증여하였고, 이에 원고와 소외인이 2004. 9. 10. 이 사건 신축주택에 관하여 각 1/2지분의 소유권이전등기를 마친 사실, 한편 원고는 1988. 5. 16. 이 사건 주택을 1억 5,900만 원에 취득하였다가 2006. 12. 4. 13억 2,500만 원에 양도한 사실 등을 인정한 다음, 원고는 주택건설사업자인 현대산업개발과 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자로서 이 사건 신축주택 중 원고의 1/2지분은 비과세대상이나 원고 처의 1/2지분은 비과세대상이라 할 수 없으므로, 피고가 원고 세대를 원고 소유의 이 사건 주택과 원고 처 소유의 이 사건 신축주택에 대한 1/2지분을 보유하는 1세대 2주택에 해당한다고 보고 이 사건 주택에 대하여 양도소득세를 부과한 이 사건 처분은 적법하다고 판단하였다.
2. 그러나 원심의 위와 같은 판단은 다음과 같은 이유로 수긍하기 어렵다.
이 사건 특례규정은 양도소득세의 감면 등을 통하여 주택신축 및 분양을 장려하여 침체된 건설경기 및 부동산 시장을 활성화하려는 데 그 입법취지가 있는 점, 한편 1세대 1주택 등의 해당 여부는 사회통념상 ‘하나의 주택’을 기준으로 ‘1세대’별로 판단하는 것으로서 1세대를 구성하는 세대원이 1개의 주택을 각자 지분으로 공유하고 있다고 하여 1세대가 다주택을 보유하고 있는 것으로 볼 수 없는 점, 원고 개인이 보유하는 이 사건 신축주택의 1/2지분은 이 사건 특례규정의 문언상 명백히 원고가 보유하는 주택으로 볼 수는 없는 점, 또한 원고 처의 이 사건 신축주택 중 나머지 1/2지분도 동일 세대원으로 최초 계약자인 원고로부터 이 사건 신축주택의 분양권 중 1/2지분을 증여받은 데 따른 것으로서 이 사건 특례규정을 적용함에 있어 원고의 보유주택에서 제외되는 이 사건 신축주택의 1/2지분과 함께 이 사건 신축주택의 나머지 지분에 불과할 뿐 별도의 주택으로 보기 어려운 점 및 원고가 이 사건 신축주택을 분양받을 당시의 신뢰나 이 사건 신축주택 중 1/2지분을 증여하게 된 경위 등을 함께 고려하면, 원고가 보유하는 이 사건 신축주택의 1/2지분뿐만 아니라 동일 세대원인 원고 처가 보유하는 이 사건 신축주택의 나머지 1/2지분을 합한 이 사건 신축주택 전체를 원고 세대의 보유주택에서 제외되는 신축주택으로 보아 이 사건 특례규정의 적용대상이 된다고 봄이 상당하다.
이와 달리 원심이, 원고의 1세대가 원고 소유의 이 사건 주택과 원고 처 소유의 이 사건 신축주택에 대한 1/2지분을 보유하는 1세대 2주택에 해당한다고 판단한 것은, 이 사건 특례규정의 해석 및 1세대 1주택자의 범위 등에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있고, 이 점을 지적하는 상고이유의 주장은 이유 있다.
3. 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
재판장
대법관
민일영
주심
대법관
이홍훈
대법관
김능환
대법관
이인복
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※ 참고 사항
◆ 조세특례제한법 제98조의 3 【미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】① 거주자 또는 「소득세법」 제120조에 따른 국내사업장이 없는 비거주자가 서울특별시 밖의 지역(「소득세법」 제104조의 2에 따른 지정지역은 제외한다)에 있는 대통령령으로 정하는 미분양주택(이하 이 조에서 “미분양주택”이라 한다)을 다음 각 호의 기간 중에 「주택법」 제38조에 따라 주택을 공급하는 해당 사업주체(20호 미만의 주택을 공급하는 경우 해당 주택건설사업자를 포함한다)와 최초로 매매계약을 체결하고 취득(2010년 2월 11일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다)하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 100분의 100(수도권과밀억제권역인 경우에는 100분의 60)에 상당하는 세액을 감면하고, 해당 미분양주택의 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 해당 미분양주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액(수도권과밀억제권역인 경우에는 양도소득금액의 100분의 60에 상당하는 금액)을 해당 주택의 양도소득세 과세대상소득금액에서 뺀다. 이 경우 공제하는 금액이 과세대상소득금액을 초과하는 경우 그 초과금액은 없는 것으로 한다. (2010. 1. 1. 개정)1. 거주자인 경우: 2009년 2월 12일부터 2010년 2월 11일까지의 기간 (2010. 1. 1. 개정)2. 비거주자인 경우: 2009년 3월 16일부터 2010년 2월 11일까지의 기간 (2010. 1. 1. 개정)
③ 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 및 제104조 제1항 제4호부터 제7호까지의 규정을 적용할 때 제1항 및 제2항을 적용받는 주택은 해당 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다. (2010. 1. 1. 개정)
안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 이민기 회계사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.일시적 2주택 비과세를 받으려면 '123 요건'을 충족해야 한다. ▲첫번째 집을 사고 1년 이상 지난 후 두번째 집을 사고 ▲첫번째 집을 2년 이상 보유하며 ▲두번째 집을 산 날로부터 3년 내 첫번째 집을 매도한다는 3가지 요건이다(규제지역 1년)
