대항력 없는 세입자 집이 경매로 넘어갔을때 질문

Question

- 본인 세입자

- 대항력 없음

- 집 매매 시세 최근 5년간 최저가 1억 7천 (현 시세 2억 7천 정도)

- 집 전세 시세 최근 5년간 최저가 1억 3천 (현 시세 2억 정도)

- 집에 선순위 근저당 8천 5백

- 본인 보증금 5천 5백

질문 1) 세입자가 추가로 집에 근저당 설정하여 대출 가능한지?(요새 대출이 잘 안나온다고 하는데 추가 설정 가능할지)

질문 2) 집주인이 추가 대출 받지 않고 경매로 넘어갔을 경우, 현재 근저당+본인 보증금이 1억 4천인데, 1억 5천으로 본인이 낙찰 받으면 제 보증금 제외한 현금 9천 5백으로 집 매매가 가능한지?

질문 3) 경매 넘어가려고 하면 무조건 매매 하려고 하는데, 검색해보면 대항력 없으면 위험하다고 하는데 본인같이 대항력 갖추지 못해도 경매 넘어가면 매매한다고 생각하면 안위험하지 않나요?

질문 4) 경매 넘어가기전 집주인이 경매 넘어가려고 하기전에 매매하고 싶은데, 세입자로서 거주중인 집 경매로 넘어간다는 소식을 알수 있는 방법은 있는지?(경매 넘어가기전 바로 매매하기 위함)

질문 5) 대항력 갖추지 못했을때 경매 말고 다른 위험성은?

질문 6) 경매로 1억 5천정도 다른 낙찰자에게 낙찰되었을 경우, 기타 경비가 1천만원이면 선순위 근저당 8처 5백 주면 본인 대항력 없는 보증금 배당 가능한지?

Answer 1

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겠습니다.

질문 1) 세입자가 추가로 집에 근저당 설정하여 대출 가능한지?(요새 대출이 잘 안나온다고 하는데 추가 설정 가능할지)

==> 가능하지만 경매개시 결정등기가 되어 있는 경우 후순위인 만큼 근저당 설정목적을 달성하는데 어려움이 있습니다.

질문 2) 집주인이 추가 대출 받지 않고 경매로 넘어갔을 경우, 현재 근저당+본인 보증금이 1억 4천인데, 1억 5천으로 본인이 낙찰 받으면 제 보증금 제외한 현금 9천 5백으로 집 매매가 가능한지?

==> 네 가능합니다.

질문 3) 경매 넘어가려고 하면 무조건 매매 하려고 하는데, 검색해보면 대항력 없으면 위험하다고 하는데 본인같이 대항력 갖추지 못해도 경매 넘어가면 매매한다고 생각하면 안위험하지 않나요?

==> 낙찰자가 결정되기 까지 매매를 진행할 수 있지만 잔금일자를 최대한 짧게 해야 합니다.

질문 4) 경매 넘어가기전 집주인이 경매 넘어가려고 하기전에 매매하고 싶은데, 세입자로서 거주중인 집 경매로 넘어간다는 소식을 알수 있는 방법은 있는지?(경매 넘어가기전 바로 매매하기 위함)

==> 집주인을 통해서 확인할 수 밖에 없습니다.

질문 5) 대항력 갖추지 못했을때 경매 말고 다른 위험성은?

==> 보증금 회수가 불가할 수도 있습니다.

질문 6) 경매로 1억 5천정도 다른 낙찰자에게 낙찰되었을 경우, 기타 경비가 1천만원이면 선순위 근저당 8처 5백 주면 본인 대항력 없는 보증금 배당 가능한지?

==> 전체적으로 권리분석을 한 후 답변이 가능한 사항입니디.