불성립한 법률 해지에 대해 자문구합니다

Question

불성립한 법률행위에 대해 당사자가 해제를 할 수 있는지에 대해 궁금합니다

계약금계약과 같은 상황에서 매수인의 계약금 지급이 이루어지지않은 상태에서 주된 계약인 매매계약을 해제하려면

매수인이 계약금을 지급하여 요물계약 성격의 계약금 계약을 성립시킨 후 해제를 해야한다고 생각했습니다

하지만 실무에서는 계약금이 미지급되면 없는 계약으로 생각하고 다시 다른 사람과의 계약을 맺으러 간다고 하는데요

이 과정에서 이중매매의 문제도 발생하게 됩니다.

어떤것이 옳을까요?

김성훈 변호사 · Accepted Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 김성훈변호사입니다.질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.아래 답변은 기재된 내용만을 기초로 작성된 것으로, 구체적인 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.계약 해제는 계약의 성립을 전제로 한 것이므로 불성립한 계약의 해제는 그 전제가 잘못된 것입니다.기재한 내용은 아래 판례내용을 참고하시면 되겠습니다.대법원 2008. 3. 13., 선고, 2007다73611, 판결계약이 일단 성립한 후에는 당사자의 일방이 이를 마음대로 해제할 수 없는 것이 원칙이고, 다만 주된 계약과 더불어 계약금계약을 한 경우에는 민법 제565조 제1항의 규정에 따라 임의 해제를 할 수 있기는 하나, 계약금계약은 금전 기타 유가물의 교부를 요건으로 하므로 단지 계약금을 지급하기로 약정만 한 단계에서는 아직 계약금으로서의 효력, 즉 위 민법 규정에 의해 계약해제를 할 수 있는 권리는 발생하지 않는다고 할 것이다. 따라서 당사자가 계약금의 일부만을 먼저 지급하고 잔액은 나중에 지급하기로 약정하거나 계약금 전부를 나중에 지급하기로 약정한 경우, 교부자가 계약금의 잔금이나 전부를 약정대로 지급하지 않으면 상대방은 계약금 지급의무의 이행을 청구하거나 채무불이행을 이유로 계약금약정을 해제할 수 있고, 나아가 위 약정이 없었더라면 주계약을 체결하지 않았을 것이라는 사정이 인정된다면 주계약도 해제할 수도 있을 것이나, 교부자가 계약금의 잔금 또는 전부를 지급하지 아니하는 한 계약금계약은 성립하지 아니하므로 당사자가 임의로 주계약을 해제할 수는 없다 할 것이다.

그리운고릴라47 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 정현우변호사입니다.질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.1. 이건 어떤 것이 옳고 어떤 것이 옳지 않느냐의 문제가 아닙니다.2. 실무상으로 계약금이 지급되지 않은 경우라도 계약이 성립되는 경우가 있을 수 있습니다.예를 들어 당사자 사이에 계약의 구체적 내용이 모두 갖춰졌지만 계약금의 대부분을 나중에 지급하기로 약정되어 있는 경우 등현실에서는 굉장히 다양한 형태로 계약의 양태가 나타나게 됩니다.3. 따라서 단순히 책에서 상정하는 식의 계약금 지급여부만을 가지고 이거다 저거다 평가하는 것은 타당하지 않으며실제 양 당사자 사이에서 오고간 대화의 내용이나 계약성립의 구체적 모습 등 여러가지 요소를 종합하여 당사자 사이의 의사를 신중하게 판단하게 됩니다.4. 다만 대체로는 계약금 자체가 아예 지급되지 않은 경우라면 계약 자체가 성립하지 않았다고 보는 것이실무상 좀 더 합리적인 판단일 것으로 보이며, 계약금 중 단돈 1원이라도 지급이 이루어졌다면, 혹은 그렇게 볼 여지가있는 경우라면 계약자체의 성립이 있다고 볼 여지도 충분히 있습니다.여하간 구체적인 사실관계를 기준으로 평가하는 것이므로 어느 말이 맞다라고 볼 것인지는 그에 따라 다를 것입니다.

이성재 변호사 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 이성재변호사입니다.질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.민법 해약금에 관한 제565조를 살펴보면, 제565조(해약금) (1) 매매의 당사자일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.계약금의 법리는 상대방에게 계약금이나 보증금의 명목으로 상대방에게 이를 교부한 경우에 할 수 있으므로, 계약금 지급 기일에 상대방이 계약금을 지급하지 않으면 이러한 매매예약의 효력을 인정하기 어려운 점에서 해당 계약을 계약금 법리에 의하여 해제하는 것이 아니라 매매예약의 불성립으로 바로 다른 사람과 계약을 진행할 수 있습니다.

민사

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