계약금 해제권을 행사할 때, 매수인과 매도인 각각이 지켜야 할 법적 절차
안녕하세요. 계약금을 기반으로 한 해제권의 경우 일정 시점 전까지만 유효하다고 알고 있습니다. 이 때 매도인, 매수인의 권리와 의무, 위약금의 기준 등에 대해서 궁금합니다.
안녕하세요. 구영채 변호사입니다.
계약금을 포기하거나 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있는 권리는 당사자 중 어느 일방이 '이행에 착수할 때'까지만 유효합니다.
'이행의 착수'의 의미: 단순히 계약금을 지급하는 것을 넘어, 중도금을 지급하거나 잔금의 일부를 지급하는 등 계약의 이행을 위해 필요한 행위의 일부를 실행하는 것을 말합니다.
위약금은 당사자 일방의 채무불이행(계약 위반)이 있을 때 상대방에게 지급하는 손해배상액의 기준을 말합니다.
계약서에 "계약금을 위약금으로 한다"는 위약금 특약이 있어야만 계약금이 위약금으로서의 성질을 갖게 됩니다.
특약이 있는 경우: 채무불이행으로 계약이 해제되면, 계약금을 손해배상액의 예정으로 보아 매도인은 계약금을 몰수하고, 매수인은 계약금의 배액을 청구할 수 있습니다.
특약이 없는 경우: 채무불이행이 발생하더라도 계약금이 위약금 역할을 하지 못하므로, 실제 손해액을 입증해야만 손해배상을 청구할 수 있습니다. (이 경우 실제 손해액이 계약금보다 크거나 작을 수 있습니다.)
안녕하세요. 한병철 변호사입니다.
결론 및 핵심 판단
계약금 해제권은 계약 당사자 중 어느 한쪽이 계약금을 수수한 후 상대방의 이행 전까지 일방적으로 계약을 해제할 수 있는 권리입니다. 매수인은 계약금을 포기함으로써, 매도인은 계약금의 배액을 상환함으로써 계약을 철회할 수 있습니다. 다만, 상대방이 계약을 이행할 의사를 명백히 표시하거나 이행에 착수한 후에는 더 이상 해제권을 행사할 수 없습니다.법리 검토
민법은 계약금이 지급된 경우, 이를 ‘해약금’으로 추정합니다. 따라서 계약 체결 후 잔금 지급 전까지는 계약금 해제권이 유효하나, 잔금일 도래 후나 상대방이 이행의 준비에 착수한 시점부터는 행사할 수 없습니다. 매수인은 이미 납부한 계약금을 돌려받지 못하고 계약을 종료할 수 있고, 매도인은 받은 계약금의 두 배를 반환해야 유효한 해제가 됩니다. 한편, 계약서에 ‘계약금은 위약금으로 본다’는 조항이 있다면 단순 해제가 아닌 손해배상적 의미로 전환됩니다.수사 또는 재판 대응 전략
해제 의사는 반드시 명확한 의사표시로 해야 하며, 통상 내용증명 우편을 통해 “계약금 해제권을 행사한다”는 문구로 통보하는 것이 안전합니다. 구두 통보나 문자메시지만으로는 해제의 효력 시점을 둘러싼 분쟁이 발생할 수 있습니다. 또한 상대방이 이미 이행에 착수했는지 여부를 입증할 수 있도록 잔금 준비 서류나 부동산 인도 준비 정황 등을 증거로 확보하는 것이 중요합니다.추가 조치 또는 유의사항
계약금 해제권은 신속히 행사하지 않으면 권리를 상실하며, 해제 시점 이후에는 위약금 또는 손해배상 청구로만 해결해야 합니다. 특히 부동산 거래에서는 해제 통보 후 계약서 원본, 영수증, 통화내역 등을 모두 보관해 향후 소송 대비를 해야 합니다. 계약금 반환 또는 배액 지급이 이루어지면 계약은 소급적으로 해제되어 원상복귀됩니다.
안녕하세요. 전준휘 변호사입니다.
포괄적이고 추상적인 질문에는 구체적인 답변을 드리는데 한계가 있습니다. 어떤 부분이 문제가 되어 궁금하신지 구체적인 내용으로 질문을 주시면 그에 맞는 답변을 드릴 수 있겠습니다.
안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.
위약금에 대하여 달리 정한 바가 있다면 계약금 배액배상이나 포기로 그 해제가 어려울 수 있으니 그 부분은 계약서를 살펴보셔야 하고,
중도금을 지급하거나 소유권이전등기를 하기 전에 해제를 하여야 하고 그 이후에는 계약금 포기나 배액배상만으로 그 해제를 주장하여도 상대가 다툴 수 있습니다