부동산 전세금 안전 하게 지키는 방법??
아파트 전세금을 돌려 받지 못하는 사례들이 많은것 같은데요
세입자들이 확정일자 받는것 외 다른 안전장치들이 무엇이 있을까요??
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.
보증금을 우선변제를 받기 위해 확정일자를 받아두는 것도 좋은 방법이지만
전세보증금반환보험이 안전하게 전세금을 회수할 수 있는 최고의 수단입니다.
임대인이 보증금을 돌려 주지 않으면 시간과 비용이 많이 드는
경매 절차나 소송 절차를 밟는 것이 일반적인데
미리 보증보험을 가입해두면 보험을 가입한 회사에서 전세금을 대신 반환 받을 수 있습니다.
안녕하세요. "부동산코칭 박샘" 박진혁 공인중개사입니다.
전세금을 지킬수 있는 방법은 매매가 시세 대비 전세가 비율이 70%를 넘지 않고, 전세보증보험을 가입하면 안전합니다. 주민등록전입신고와 확정일자는 기본입니다.
"전세사기예방 주의사항"과 저의 의견을 함께 안내드립니다. 꼼꼼히 확인하시어 안전한 거래 하시기 바랍니다.
[계약전]
1. 공인중개사무소 정상 등록 여부 확인 : 무늬만 부동산중개사무소인 무동록 유사명칭 중개업소 주의
2. 공인중개사가 물건 안내 및 거래약서 체결 여부 : 중개사 자격증이 없는 중개보조인 (통상 실장)이 진행하는지 유의 필요
[계약단계]
3. 임대물건과 비슷한 주변 물건의 시세확인 : 전셋값이 매매가를 웃도는 깡통전세 주의
4. 집주인 체납여부 확인 : 세금 체납은 등기부등본에도 나오지 않으므로 국세완납증명서를 통해 확인 (집주인 요청 필요)
5. 등본상 소유주와 집주인 동일여부 확인 : 소유주가 아닌 대리인과 계약시 위임 범위 초과 계약 주의
[계약이후]
6. 계약당일 주민센터에서 확인일자 부여받고 전입신고
7. 가급적 임대보증보험 가입 : 보증보험 가입가능 기간 (전세계약기간의 1/2경과 전)을 지나지 않도록 주의
안전한 거래에 조금이나마 도움이 되셨기를 바라며 추가 궁금한 사항은 댓글로 알려주세요.
도움이 되셨다면 "좋아요"와"추천"부탁드립니다. 감사합니다.
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.
선순위가 없다는 조건하에 세입자의 전입신고와 확정일자는 강력한 장치입니다.
하지만 그럼에도 보증금을 못돌려받는 사례들이 있으니, 전세보증보험에 가입할 수 있으면 가입하시는게 좋고 무엇보다 시세에 근접한 전세가의 집은 계약하지 않는게 중요합니다.
답변이 도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다^^
안녕하세요. 이정빈 공인중개사입니다.
최근 전세사기와 관련하여 비슷한 종류의 질문이 많은 것 같습니다.
전세사기와 관련해 설명한 영상을 첨부하니 시간되실 때 참고하시면 좋을 것 같고
전세사기 방지하는 방법과 전세보증보험에 대한 설명을 드릴게요.
1. 전세사기 방지하는 방법
전세사기를 방지하기 위한 가장 중요한 요소는 바로 “부동산의 가격”입니다.
인터넷과 인근 공인중개사 3곳 정도를 확인하여 질문자님이 거주하고 싶은 부동산의 가격을
정확하게 파악하셔야 합니다. 물론 어느 정도의 오차 범위는 있겠지만 “시세”를 파악하셔야 합니다.
이후 먼저 설정된 대출금이나 다가구주택일 경우 다른 세입자의 보증금 등을 모두 더하고
질문자님의 보증금을 더한 금액이 “부동산시세의 70%” 보다 클 경우 웬만하면 계약을 하지 않는 게 좋습니다.
부동산 가격의 70%보다 클 경우를 가정한 것은 해당 부동산이 경매로 매각됐을 경우 1회 유찰되고 매각됨을 가정한 것인데 보통 주택 경매의 경우 특별한 경우를 제외하고는 권리에 하자가 없다면 대게 1회 유찰되고 낙찰이 되기 때문입니다.
따라서 가장 중요한 이 기본적인 원칙만 지킨다면 그나마 보증금을 지킬 수 있고 요새는 하도 사기가 판을 치기에 부수적으로 보험료는 조금 아까울 수 있지만 “전세보증금반환보증보험”에 가입하시는 것도 좋은 방안입니다.
만약 대출금이나 선순위 권리 등으로 애매할 경우 전세계약서에 “전세보증금반환보증보험 가입이 되는 것을 조건으로 계약하고 만약 보증보험에 가입이 되지 않을 경우 계약은 무효로 한다”라는 약정을 넣으셔서 전세계약을 한다면 보다 안전할 수 있습니다.
마지막으로 계약서를 작성하실 때 신탁부동산이거나 기타 근저당 및 임차권설정 등 말소를 해야 할 필요가 있는 등기사항들이 있을 경우엔 잔금일에 말소를 하는 것으로 조건으로 계약을 하시고 특약사항에 이를 지키지 않으면 계약은 무효로 한다는 특약을 넣으세요.
또한 집주인을 전세계약서 동시에 변경하면서 보증금반환능력이 없은 자에게 명의를 이전하는 일들이 빈번하게 발생하고 있으므로, 이를 방지하기 위해서는 매매를 하기 위해서는 임차인의 동의가 필요하고 임차인의 동의를 얻지 않을 경우 기존 임대인은 임차인에게 임차보증금을 반환해야 한다. 라는 특약을 넣으시구요.
기껏 선순위로 계약해서 안심하고 있는데 임차인 모르게 어느날 갑자기 새로운 집주인에게 집의 명의가 바뀌어 있고 그 새로운 집주인은 세금을 과다하게 체납하여 압류가 들어오기 시작하는 경우가 많습니다.
물론 선순위라면 그집에서 계속 거주할 수 있고 대항력이 있지만 다른 곳으로 이사를 가고 싶다면 그때부터 문제가 발생합니다. 전세보증금반환보증보험을 가입하였다면 이사를 갈 수 있지만 그렇지 않을 경우 그집에 계속 살아야 할 수도 있기에 기존 집주인에게 임차보증금을 청구할 수 있도록 특약을 넣으시고 번거롭겠지만 수시로 등기부등본을 확인해보시는 게 좋습니다.
사회초년생과 신혼부부를 대상으로 하는 전세사기가 많으니 특히 유의하시고 모두들 소중한 보증금을 잃지 않도록 집주인과 계약을 하실 것을 당부드리며 집주인이 나오지 않을 경우엔 인감증명서와 위임장을 확인하시길 바랍니다.
2. 전세보증보험에 대해
전세보증금반환보증보험은 주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험(SGI), 한국주택금융공사(HF)에서 가입하실 수 있으며 임대인이 주택임대사업자라면 의무적으로 가입을 해야하고 임차인도 수수료25%를 부담해야합니다. 대신 안전하겠죠. 수수료는 비싸지 않고 통상 전세금의 0.15%정도인데 가입기관에 따라서 본인의 상황에 따라서 조금씩 차이가 있으니 이율과 보증금액 등을 비교해 보시고 가입하시면 됩니다.
보통의 경우 주택도시보증공사에서 전세대출을 받으며 동시에 전세보증반환보증보험도 진행이 되는데 금액의 상한이 있습니다. 수도권 7억 기타 3억 등이고 홈페이지에서 확인하실 수 있습니다.
금액이 클 경우 서울보증보험에서 가입하시면 되고 대상 주택의 차이도 있으니 미리 확인하시고 가입조건에 해당하시면 됩니다.
왜 전세보증금반환보증보험에 가입하느냐? 굳이 수수료를 매월 2만원~3만원 정도 지불하면서? 주택임대사업자의 물건이 아니고선 반드시 가입하지 않아도 됩니다.
선순위 채권액과 담보설정액 및 질문자님의 전세보증금의 합계가 집값의 70% 이하라면 안전하다고 판단 할 수 있습니다. 대출이 없고 집값에 비해 전세보증금이 크지 않은 집의 경우엔 특별히 가입할 필요는 없습니다.
나중에 계약이 종료되고 전세보증금을 받아야 하는데 이른바 깡통주택에 해당하면 전세금을 돌려받지 못하고 이사도 가지 못합니다.
전세보증금반환보증보험에 가입되어 있다면 이때 보증회사로부터 전세보증금을 받을 수 있고 이사를 가면 됩니다.
보증회사가 저희에게 전세보증금을 대신 주고 집주인에게 소송을 해서 받아내는 구조이니 가입자는 걱정하지 않고 안전하게 보증금을 반환받을 수 있죠.
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