전대차 계약 무효주장으로 퇴점 요청 문의

Question

안녕하세요.

마트내에 임대인의 동의를 받아 전대차계약 후 영업중입니다.

계약기간은 22년 2월 13일 -23년 10월 17일 로 되어있습니다.

계약서에는 보증금 3천만원에 월 200으로 명기되어있습니다.

전대인과 사전에 보증금 실지급없이 판매금액에 12%로 진행키로 하여, 1년동안 운영하였습니다.

1년간 보증금 지급에 대한 이야기는 당연히 하나도 없던 상황입니다.

그러던 운영상 마트 사장과의 의견차이를 보이자 계약이전에 조기 퇴거를 요청하여 거부하였습니다.

마트가 불법증축으로 인한 벌금을 부여한다고 벌금을 함께 내자하여 거부했습니다.(계약시 알지 못했던 상황이며 내가 임대받은 공간과 상관이 없는곳입니다)

금일에는 계약서상에 표기된 보증금 미입금으로 계약이 무효라며 2월안에 퇴거하라는 내용증명서를 보냈네요.

질문

1. 전대인이 주장하는것처럼 계약이 무효가 맞나요?

(임대인의 동의하에 체결된 계약은 상가임대차보호법에 의거하여 임차인의 계약 기간은 최대 10년으로 알고있습니다.)

2. 전차인 입장으로 해당 내용증명에 대해 맞대응을 한다면 어떻게 해야할까요?

많은 조언 부탁드립니다.

Answer 1

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.

임대인의 동의를 받아 전대차된 임대차계약은 유효합니다.

그런데 분쟁의 소지는, 실제 계약서상의 보증금 3천만원을 전대인에게 지급치 아니하고 판매대금의 12%로 차임을 정한 것에서 비롯한 것인데, 상가 임대차보호법상 임대차계약의 해지사유는 아닌 것이고, 무효가 아닌 것으로 사료됩니다.

보증금에 관한 약정을 한 내역과 월차임을 다른방식으로 지급한 내용을 내용증명을 보내시고, 상가임대차 분쟁조정위원회에 중재도 신청해보시기 바랍니다.

상가임대차보호법상 계약기간은 갱신을 거듭하여 총계약기간은 10년간입니다.

Answer 2

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겟습니다.

1. 전대인이 주장하는것처럼 계약이 무효가 맞나요?

(임대인의 동의하에 체결된 계약은 상가임대차보호법에 의거하여 임차인의 계약 기간은 최대 10년으로 알고있습니다.)

==> 계약조건에 따라 판단해야 하는 사항입니다. 임대보증금을 지급하기로 되어 있는지? 등에 따라 판단해야 합니다.

2. 전차인 입장으로 해당 내용증명에 대해 맞대응을 한다면 어떻게 해야할까요?

==> 내용증명을 받으신 후 그 내용에 따라 대응해야 합니다.