최근에 PF(프로젝트 파이낸싱)에 대한 투자로 증권회사들이 자금 유동성 위기에 빠지게 된 원인은 무엇인가요?
주로 건설 분야의 PF에 투자해 온 증권사들이 최근에 자금의 유동성 위기를 맞고있다고 하는데요. 그 원인이 무엇인지 알고싶습니다.
안녕하세요. 류경태 경제·금융전문가입니다.
먼저 PF대출의 특징에 대해서 설명을 드리는 것이 좋을 것 같습니다.
PF대출은 건설사들이 건물을 짓기 위한 자금을 조달하는 방법으로 은행이나 2금융권의 금융사들은 건설사들의 시공능력이나 브랜드 네임벨류, 자본금을 판단한 후에 PF대출을 지원하게 됩니다. 이 PF대출은 향후에 건물이 준공되고 나서 건물에 대한 분양과 분양자에 대한 중도금을 받고 잔금을 받으면서 상환하게 되는 구조를 가지게 됩니다.
하지만 최근 금리가 급격히 인상되면서 '오피스텔', '근린상가', '생활형도시주택', '아파트형공장'등과 같은 200억에서 500억사이의 규모의 PF대출이 점차적으로 부실화되기 시작하였습니다. 그 이유는 오피스텔이나 상가, 생활형도시주택의 경우 실거주의 목적보다는 임대사업을 하기 위한 목적으로 구입을 하는 경우가 90%가 넘습니다. 하지만 금리가 상승하니 대출을 받아 구입한 건물들의 월임대료보다 이자 금액이 더 크게 나가니 구입할 이유가 전혀 없게 되버린 것입니다. 게다가 오피스텔이나 상가등이 경기가 좋지 않자 공실이 발생하니 임대시장이 급속도로 냉각되기 시작하였습니다.
이렇게 부동산 시장이 냉각되다보니 건설사들은 건물 준공을 하였어도 분양이 되지 않으니 PF대출을 상환할 자금도 마련되지 않고 금리가 상승하니 내야하는 이자는 점차적으로 상승하고 PF대출의 만기도래시에는 상환할 자금이 마련되지 않아 최종 부도처리되는 경우가 많아지게 되는 것입니다.
이런 오피스텔, 상가, 생숙의 부동산 침체에서 아파트로까지 경기침체가 이어져 미분양사태가 속출하게 되자 대형건설사들 또한 이 PF대출에 대한 이자금액이 증가하고 최근에는 물가상승으로 인해서 원자재 가격등과 같이 건설비용까지 증가하게 되니 건물을 준공해서 분양을 하는 것도 문제, 그렇다고 중도에 멈추게 되면 시공이 중단되면서 비용이 점차적으로 증가하니 문제 결국 진퇴양난에 빠지게 되버린것입니다.
금리가 지금처럼 계속해서 상승하게 되면 현재는 중소건설사들의 부도가 대형건설사들까지 이어질 가능성이 높아지고 건설사들에게 PF대출을 지원한 2금융권들은 연쇄 도산이 일어나 2011년도와 같은 대규모의 저축은행 부도 사태가 다시 재현될 가능성이 높아지고 있는 것입니다.
결론적으로 PF대출의 위기는 레고랜드 사태 이전인 지난 4월부터 미분양이 증가하기 시작하면서 시작되고 있었고, 레고랜드 사태로 인해서 크게 수면위로 부상하게 되어 모두가 심각하게 느끼는 위기로 번지게 되었습니다.
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안녕하세요. 이정훈 경제·금융전문가입니다.
부동산 PF는 시행사가 착공부터 분양, 준공 등 부동산 개발 사업을 할 때 사업권을 담보로 증권사 등 금융사로부터 필요한 자금을 조달하는 것을 말합니다. 자본금이 넉넉한 금융사는 채무보증 또는 직접 대출을 해주고 보증 수수료와 이자를 얻는 구조입니다.
그러나 최근 금리 상승과 경기 침체 우려가 맞물리며 부동산 시장은 빠르게 얼어붙게 되면서 부동산 투자 조달 비용이 늘고, 원자재 가격이 뛴 탓에 공사비 부담이 커지고, 개발 수익성이 악화됐습니다. 주택 분양시장에선 미분양 물량이 쏟아지는 가운데 거래량이 감소하면서 투자심리가 전반적으로 악화된 상황입니다.
여기에 더해 이달 초에는 강원도가 채무 보증을 약속한 춘천 레고랜드 조성 사업 관련 ABCP는 최종 부도 처리되는 사태가 발생했습니다. 이러한 결과로 지방자치단체가 보증한 ABCP는 물론 전체 PF 시장의 투자 심리를 위축시키는 뇌관되었습니다.
안녕하세요. 최진솔 경제·금융전문가입니다.
이는 금리인상이 워낙 가파르기 때문에 회사채 및 PF에 대한 이자는 늘어나고 수요는 줄어들었기 때문입니다.
투자자들이 채권에 대하여 가격이 더 떨어질 것이라고 판단(금리인상), 그리고 채권 및 PF에 대한 이자도 매우 높아진 상황입니다.
(특히 변동금리인 경우에는 납부할 이자가 계속 늘어나고 있습니다)
이에 따라 기존에 채권 및 PF로 조달하던 자금이 막혀있다보니 Project가 진행되기 어려워지고 있는 상황이라고 보시면 됩니다.
답변이 도움되셨으면 합니다. 감사합니다.
안녕하세요. 민창성 경제·금융전문가입니다.
우선 금리 인상과 부동산 경기침체가 1차적인 원인입니다. PF는 전적으로 부동산 경기에 영향을 받는데 현재 진행 중인 대규모 재건축 사업 등의 사업성이 향후 떨어질 경우 PF 대출 등으로 프로젝트 진행을 위한 유동성 확보가 어려워 프로젝트가 중단되거나 시행사 등이 파산할 수도 있습니다.
최근 레고랜드 사태도 PF 위기에 불을 지폈습니다. 시장 충격 완화를 취해서 당국은 50조원 규모의 자금을 회사채 시장에 긴급 투입하겠다고 발표했습니다. 시장 추이를 지켜볼 필요가 있습니다.
안녕하세요. 전중진 경제·금융전문가입니다.
현재 급격하게 금리가 인상됨에 따라서 부동산 시장이
급속도로 냉각되고 침체되고 있습니다.
그리고 기업들이 회사채를 발행이 부진하는 등 자금조달이 어려워져
자금시장에 신용경색 조짐이 보임에 따라서 유동성위기가 보이는 것이니
참고하시길 바랍니다.
안녕하세요. 성삼현 경제·금융전문가입니다.금리인상등으로 채권시장에 대한 메르리트가 부족한 상태에서 단기유동화증권은 기간이 만료되면 또다시 채권을 발행하여 기간연장등을 하는데 이번 레고랜드 사건이 발생되면서 채권 특히, 국채채권임에도 채권에 대한 신뢰가 바닥을 치고 있어 외면하는 상황이 발생되었고 증권사들은 자체자금으로 이를 충당해야하는 문제가 생긴것입니다.
