부모님이 구입하신 땅에 문제가있어요.

Question

안녕하세요. 이런 어플이 있는걸 보고

정말 혹시나하는 맘에 조심스레 한가지

여쭤보고싶은게있습니다.

일단 그당시는 제가 아직 미성년자일때라 기억과 정보가 정확하진않습니다만, 한 4~6년전에,

아버지가 이사계획이있으셨는데 어느날 길을걷다 부동산의 글을 보고 마음에드셨는지 어느 한 시골마을의 집을 매입하셨어요.

집을 리모델링한뒤에 거기서 다함께살았는데

한 3년?쯤 살다가 아버지가 돌아가시면서 어머니는 고향으로 돌아가길 희망하며

그집을 팔려구하셨어요. 근데 그때서야

알게된게 집의 뒷쪽 창고면적 절때 적지않은만큼이 뒷집 땅이라고 물려있는상태더라구요. 땅을 잴때 잘못잰거같다하고 다시 군청에서 사람들이와 다시 정확히 재보고했는데 손해가 좀 크더라구요.

근데 뒷집에선 그만큼 땅을 팔아줄 생각도없고,

사갈 생각도없대요. 저는 그때 미성년자였고,

어머니는 혼자힘으로 그런 법적인걸 해결하실줄몰라 지금까지 방치되고있는데

이젠 제가 해결해보고자하는데 저도 아직 21살이라 많이 막막해요.

제가 어떻게 해야될까요?

그땅을 판 부동산을 찾아가야될지

주변에선 변호사분들을 만나봐라하는데

비용이 어떻게될지 전혀모르겠습니다.

대충 어떻게 진행해야될지 흐름이나 순서라도 알려주실 분 계실까요? 부탁드리겠습니다.

Answer 1

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.

우선 매우 안타까운 상황이네요. 말씀하신 내용은 부동산 매매 당시 명확한 경계 측량 없이 거래가 이루어진 것으로 보이며, 이로 인해 일부 건물이 타인의 토지(뒷집)에 침범한 상태인 것으로 판단됩니다. 일반적으로 이런 경우는 "건물의 일부가 타인의 토지에 무단으로 들어가 있는 경우"에 해당되며, 법적으로는 "위법건축물" 또는 "분쟁 대상 부동산"이 됩니다.

먼저 확인하셔야 할 것은 당시 매매계약서를 포함해 토지대장, 등기부등본, 지적도 및 현황측량도입니다. 이를 통해 당시 거래한 부동산의 범위와 위치가 실제 등기상 경계와 일치했는지를 명확히 해야 합니다. 만약 계약 당시 부동산 중개인이 "모든 부지가 집과 창고 포함"이라고 설명했다면, 중개인의 과실 또는 허위·과장 광고로 인한 손해배상 책임을 물을 수도 있습니다. 이 경우, 당시 거래에 관여한 부동산 중개사무소를 통해 공제회에 민원을 넣거나 손해배상 청구를 검토할 수 있습니다.

다만 실질적인 해결을 위해선 우선 변호사 또는 법률구조공단 같은 기관에 상담을 받는 것이 가장 좋습니다. 무료 법률상담은 ‘대한법률구조공단’, ‘지방자치단체 법률상담센터’, ‘법률홈닥터’ 등에서 제공하고 있으며, 소득 수준에 따라 무료 소송 지원까지 받을 수도 있습니다.

만약 소유권 분쟁이 확정된다면 뒷집 소유자와 분할 매매 협의를 다시 시도하거나, 경우에 따라 법원에 지상권 설정 청구나 사용료 분할 등을 요구할 수도 있지만, 이 과정은 복잡하고 법적 판단이 필요합니다.

요약하자면, 가장 먼저 할 일은 (1) 부동산 서류 전체 확보 → (2) 법률상담기관 또는 변호사 상담 → (3) 책임소재(중개사 과실 vs 구조물 불법 점유 등) 파악 → (4) 해결 방향(협상 vs 손해배상청구 vs 구조조정) 결정입니다. 비용이 부담된다면 공공기관을 통해 지원받는 것도 반드시 고려하시고요. 성실히 문제를 파악해 나가신다면 충분히 해결 가능하리라 생각됩니다.

Answer 2

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

소유권 관련 서류부터 확인해보시길 바랍니다.

토지 및 건물 등기부등본, 토지 대장 + 지적도, 매매계약서 등 가능하다면 공인중개사 연락처도 확보하시길 바랍니다.

부동산 중개사의 과실로 매매 당시 실제 부지와 다르게 설명하여, 시골 지역에서 흔한 문제로 실제 사용하고 있는 땅과 등기상 면적, 경계가 다를 수 있습니다.

아니면 매도인이 그런 사실을 알고도 숨겼다면 사기 또는 계약 해지 사유가 됩니다.

일단 창고부지를 계속 사용하고 싶다면 뒷집 소유자에게 협의해 매입하거나 임차하는 방식이 유력하며 피해에 대한 손해를 보상받고 싶다면 매도인, 공인중개사, 측량자 중 책임 소재가 있는 사람에게 손해배상청구가 가능합니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.

도움이 되실지 모르겠지만 제가 아는 선에서 최대한 답변을 드려보겠습니다.
먼저 거래 당시 계약서와 등기부등본, 토지대장 및 현황츨량도, 경계복원측량 등 모든 관련 서류와 증거를 최대한 모아보시기 바랍니다.
당시 매매계약서가 있으시다면 토지 면적 및 경계와 관련된 조항이나 부동산 중개업소의 설명내역이 있을 수 있습니다.

당시 거래 관련 서류 들이 있다면 먼저 등기상 현재 상황과 그때 계약 당시 상황이 일치하시는지 확인해 보시고 이후 현 뒷집 수유자와 합의도 시도해 보실 수 있습니다.

지금 말씀드린 부분에 대해 증거자료나 이런 부분이 없으시다면 변호사를 통한 법무 상담을 받아 진행을 하시는 것이 좋을거라 생각합니다.
전국 변호사협회 무료상담과 법률구조공단 및 시군구 무료법률상담을 통해 무료 또는 저렴한 비용으로 방법을 찾아보실 수도 있으며 그렇지 않고 일반 변호사 사무실에 의뢰를 하신다면 비용은 착수금 2-500만원과 성공보수가 책정이 될 수 있어 그것은 상담을 받아보셔야 정확할 것으로 보입니다.
상황이 좀 복잡해 보이시지만 차근차근 풀어보시기 바라며 꼭 좋은 방향으로 해결되시기를 바라겠습니다.

Answer 4

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 토지 경계문제의 경우 해소를 하기 위해서 가장 편리하고 간단한 방법은 변호사를 선임해서 소송을 진행을 하는 방법이 있으나 말씀하신대로 소송비용이나 프로세스에 대해서 전혀 감이 잡히지 않는다면 정부에서 운영하는 법률구조공단이 있습니다. 해당 지역 가까운 법률구조공단에 가시면 이러한 문제에 대해서 무료 상담이 가능하기 때문에 우선 법률구조공단을 가셔서 해당 사항을 상담을 하시고 구체적인 프랜을 짜시는게 어떻까 사료드립니다.

감사합니다.