빌라는 왜 아파트처럼 시세가 정해져 있지 않은건가요?

빌라는 아파트처럼 왜 시세가 딱 안정해져 있는건가요?

그리고 시세가 따로 없는데 무엇을 근거로 가격을 제시하는 건가요?

요즘 빌라가 아파트보다 더 비싼데 그런 이유가 궁금합니다