투기과열지구 주택양도 시 절세방법
안녕하세요.
현재 투기과열 지구(수원 영통) 내 소유하고 있는 2주택 중 1주택을 매도하려고 합니다. 제가 계산한 양도소득세가 큰 틀에서 틀린건 아닌지 전문가들께서 한번 봐주셨으면 해서 글을 올립니다. 그리고 절세할 수 있는 방법이 있으면 조언부탁드립니다.
A주택 : 2017년 3월 매수
B주택 : 2017년 6월 매수 후 2017년 9월 전입 후 지금까지 거주
C주택 : 2022년 1월 매도(5천 3백 차손 발생)
B주택을 2억 7천에 매수해서 5억 2천에 매도 할 예정입니다. 차익 2억 5천만원 중 C주택에서 발생한 차손을 제외한 1억9천7백만원에 대한 양도소득세를 계산해보았습니다.
※ 올 해 안에 B주택을 매도 할 경우 거기서 발생하는 양도차익에서 올해 매도한 C주택에 대한 차손을 제외한 금액을 양도소득으로 보면 되는지도 궁금합니다.
※ 양도소득세 과세표준액은
1억9천7백만원(양도소득금액) -250만원(양도소득 기본공제) = 1억9천450만원입니다.
※ 기본세율(1억5천만원 초과 3억원 이하)이
3,760만원+ 1억5천만원 초과 금액의 38%인데, 조정대상지역 2주택자이므로(기본세율+20%) 1억 5천만원초과 금액에 대해 58%를 적용했습니다. 그래서 3760만원 +2581만원(1억9천450만원 중 1억5천만원 초과한 4천450만원에 대한 58%)은 6천341만원으로 이 정도를 양도소득세로 생각하고 있습니다.
1. 이렇게 계산하는 게 맞나요?
2. 그리고 B주택을 3년이산 보유했는데, 장기보유 특별공제가 가능한가요?
3. A주택이 저희가 매수 할 때부터 재건축 진행중이었습니다. 진행이 늦어져서 B주택을 팔지 않고 있었는데 이 경우 일시적 2주택이라던가 하는 예외조항으로 중과세를 피할 수는 없을까요?
안녕하세요. 백승호 세무사입니다.
동일연도에 양도차손이 있는 부동산과 양도차익이 있는 부동산을 모두 처분할 경우에는 차손과 차익을 통산하여 양도소득세를 계산하는 것이니 참고하시기 바랍니다.